Majorarea avansului la creditele ipotecare nu este singura măsură de precauție pe care băncile o vor lua în cazul în care Legea privind darea în plată va fi aprobată în forma actuală. O altă decizie previzibilă este constituită de înăsprirea condițiilor de acordare a împrumuturilor de refinanțare a creditelor ipotecare.
Cele două bănci care au majorat deja avansul pentru creditele ipotecare, respectiv Raiffeisen Bank si Bancpost, au operat modificări și pentru creditele de refinanțare a împrumuturilor garantate cu ipotecă, solicitând avans și pentru acest tip de produs.
Practic, valoarea maximă aprobată de Raiffeisen Bank în cazul unui credit de refinanțare poate fi de până la 65% din valoarea imobilelor aduse în garanție. Cu alte cuvinte, în cazul în care un client care are un împrumut ipotecar la altă bancă și vrea să mute creditul la Raiffeisen Bank nu va putea refinanța toată suma dacă aceasta este mai mare decât 65% din prețul evaluat al casei/apartamentului. Diferența neacoperită de Raifeisen Bank va trebui suportată de client printr-o rambursare anticipată parțială a creditului de la banca inițială.
La Bancpost, suma creditului de refinanțare poate fi de maximum 67% din valoarea acceptata a garantiei în cazul împrumuturilor în lei și maximum 57% din valoarea acceptată a garanției pentru euro. Bancpost mai deține și un credit de nevoi cu ipotecă, care poate fi folosit pentru stingerea datoriilor la alte bănci, cum ar fi un împrumut imobiliar. În cazul acestui tip de credit, care se acordă numai în lei, banca finanțează numai 57% din valoarea acceptată a garanției. Mai mult, dacă Bancpost finanțează peste 50% din valoarea evaluată a garanției, creditul devine mai scump, deoarece la marja uzuală a băncii se vor adăuga 0,3 puncte procentuale.
Steven van Groningen, președintele Raiffeisen Bank, vorbește pe larg, pe blogul personal, despre implicațiile pe care le va avea Legea privind darea în plată asupra creditelor de refinanțare. ”Nu e deloc dificil să observăm că cei care s-au împrumutat dând un avans mai mic (5-20%) nu vor mai putea obține refinanțări decât dacă îndeplinesc noile criterii (să spunem un avans de 35-40%). Foarte puțini clienți vor fi în poziția de a rambursa în avans 20% din valoarea creditului lor pentru a se putea refinanța”, subliniază Steven van Groningen.
Băncile care nu au modificat deocamdată condițiile de acordare a creditelor ipotecare și a celor de refinanțare promovează în continuare împrumuturile destinate stingerii sumelor datorate la alte instituții, specificând printre avantajele acestui tip de produse lipsa avansului.
Spre exemplu, Alpha Bank specifică la descrierea creditului ipotecar de refinanțare denumit Alpha Housing Refinance faptul că avansul este zero. Totodată, la CEC Bank, pentru creditul de refinanțare garantat cu ipotecă imobiliară nu este obligatoriu un aport propriu.
EXEMPLU DE CALCUL
Să presupunem că în 2011, adică în urmă cu 5 ani, un client a beneficiat de un credit ipotecar standard in lei în valoare de 191.250 de lei, cu avans de 15%, pentru cumpărarea unui apartament în valoare de 225.000 de lei. În situația dată, avansul a fost de 33.750 de lei. Presupunând că apartamentul achizionat și-a păstrat valoarea de piață, clientul poate beneficia astăzi de un credit de refinanțare de la Raiffeisen Bank în valoare de numai 146.250 de lei. Cum în primii cinci ani care s-au scurs de la contractarea împrumutului inițial, clientul nu a redus aproape deloc principalul, deoarece în prima parte a perioadei de rambursare sunt stinse mai mult dobânzile decât principalul, diferența de aproximativ 45.000 de lei care să stingă tot creditul de la prima bancă va trebui acoperită printr-o rambursare anticipată parțială.
