Iancu Guda, președintele Asociaţiei Analiştilor Financiar – Bancari, susține că cererea din imobiliare este în scădere și oferta în creștere, iar acest lcuru se observă în cifrele pieței imobiliare din 2019. Iar analistul vine cu cifre concrete care îi susțin concluzia. Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară arată că vânzările de imobiliare au scăzut cu 30% (an-la-an) începând din august 2018.
“Chiar Banca Centrală constată supraîndatorarea populației pe imobiliare – ponderea creditelor ipotecare în total împrumuturi a ajuns la 55% la finalul anului 2018. În anul 2008, ponderea era de doar 19%. Valoarea creditelor noi pentru imobiliare, în 2018, a fost de 13,3 mld RON, cat 2007 și 2008 împreună. De aceea, spre binele populației, BNR a plafonat gradul de îndatorare la 40% (RON) și 20% (valută)”, explică Iancu Guda.
Vă prezentăm în continuare analiza referitoare la evoluția prețurilor de pe piața imobiliară realizată de Iancu Guda.
DE CE O SĂ SCADĂ PREȚUL LA IMOBILIARE?
“OFERTA CREȘTE – în condițiile în care avem aprox. 120.000 de autorizații de construcții (record istoric în România), deci foarte multe locuințe care urmează să fie livrate în piață în 2019-2020. Mai exact, numărul autorizațiilor pentru construcții noi a fost 38.000 (2016), 41.600 (2017) și 40.000 (2018)
CEREREA SCADE – prezint următoarele 5 argumente:
(1) Taxă pe activele băncilor o să scumpească creditele noi acordate cu cel puțin 0,8% – 1% (asta înseamnă cel puțin 1000 EUR / an rata suplimentară la bancă, la un credit de 100.000 EUR). Creșterea costului finanțării și accesul mai dificil la un credit o să ducă la scăderea volumului creditelor imobiliare. Conform BNR, valoarea creditelor imobiliare noi acordate în ultimii 3 ani a ajuns la maxime istorice: 11,6 mld RON (2016), 12,6 mld RON (2017) și 13,3 mld RON (2018), în condițiile în care volumul acestora în anii 2007+2008 a fost de 12,8 mld RON ! Foarte multe companii o să aibe probleme din cauza creșterii costului finanțării, unele dintre ele urmând să recurgă la disponibilizări pentru a supraviețuri. Inclusiv încrederea populației în siguranța locului de muncă o să scadă semnificativ în 2019
(2) BNR a sesizat creșterea RECORD a creditelor imobiliare și supraîndătorarea populației pe termen lung (tot BNR ne arată că ponderea creditelor imobiliare în total credite acordate populației este de 53% la finalul anului 2018, față de 19% în 2008). De aceea, BNR a plafonat gradul de îndatorare (40% pentru creditele în RON și 20% pentru valută);
(3) Creșterea salariilor în sectorul privat nu mai poate continua (plafonând bancabilitatea multor români), deoarece accesul la finanțare al companiilor va deveni mai dificil și mai scump, ceea ce va pune presiune pe profitabilitatea companiilor și capacitatea acestora de a plăti salarii mai mari. După o creștere nominală de aproape 15% în 2018, prevăd o majorare a salariului nominal în sectorul privat de maxim 5% în 2019, ceea ce înseamnă aproape zero d.p.d.v. real (ajustat cu inflația). Dacă considerăm și scumpirea carburanților (majorarea accizei), prețului la utilități și servicii de telefonie (taxa pe cifra de afaceri de 3%), accesului la finanțare (taxarea activelor companiilor), cred că venitul disponibil real al populației urmează să scadă (în special pe segmentul celor cu venituri sub medie). De asemenea, creșterea salariilor la stat nu mai poate continua, deoarece nu mai avem spațiu fiscal (deficitul fiscal din 2018 este deja la nivelul record din ultimii 8 ani). Creșterea salariilor din sectorul public și privat în 2014-2018 a dus la creșterea cererii de credite imobiliare (în contextul creșterii bancabiliații populației).
(4) Schimbările demografice majore duc la scăderea cererii pentru imobiliare. Astfel, conform INS (Institutul Național de Statistică) am pierdut aproape 1 milion de români în ultimii 3 ani (650.000 din emigrare (a doua din lume) și 350.000 din cauza sporului natural negativ); numărul de căsătorii scade cu 10% (2018 vs 2017); numărul de divorțuri crește la maximul istoric (20% la 5 ani de la căsătorie) și noua generație este mai flexibilă și mobilă (majoritatea își fac planuri de căsătorie după 30 de ani și doresc să fie mai independenți și mobili, nu să ia un credit pe 30 de ani ca să rămână blocați cu aceeași casă / oraș);
(5) contextul global este extrem de complicat și avem foarte multe semnale că se apropie o nouă recesiune gloabală: cererea din China scade masiv, ritmul de creștere în SUA, Germania și China deceleerază, dobânzile pe USD / EUR cresc, datoria companiilor din China și insolvențele (default pe obligațiuni) sunt la maxim istoric, majoritatea burselor importante din lume au pierdut 15%-20% în ultimele 6 luni. ZF ne anunță astăzi că prețurile la imobiliare scad masiv în majoritatea capitalelor (vezi aici articol), urmează și în România!
REZULTAT: Conform cifrelor oficiale publicate de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI), deja vânzările de imobiliare noi au scăzut cu 30% începând cu luna August a anului 2018. Deci, scăderea cererii deja se întâmplă! NU este decât o problemă de timp până când prețul imobiliarelor urmează să scadă!
DE CE CRED CĂ PREȚUL O SĂ SCADĂ CU MINIM 25%-30% ÎN 2019-2020?
Astăzi, achiziționarea unui imobil duce la recuperarea banilor dintr-o eventuală închiriere pe un orizont mediu de 25 de ani (chiar 30 de ani sau mai mult pentru unele proprietăți premium), mult peste orizontul recomandat de 15 ani (pentru a se aprecia că investiția în imobiliare este bună, respectiv generează un randament de 5%-6% / an). Din cauza perioadei de recuperare foarte extinse, și în contextul scăderii cererii descris anterior, cred că prețul imobiliarelor o să scadă în medie cu 25%-30% anul acesta (maxim 2020).
Desigur, unele proprietăți o să scadă mai mult, în timp ce altele mai puțin, în funcție de mai mulți factori: segmentul către care se adresează (premium, general); orașul și perspectivele dezvoltării viitoare; locație, vedere și facilitățile oferite (accesul, apropierea de zonele de business sau divertisment, parcuri, școli etc.). De aceea, orice cumpărător poate calcula valoarea investițională pentru orice proprietate în mai puțin de 1 minut, folosind următoarea formulă:
= Chiria / luna estimată pentru proprietatea respectivă
X 12 luni
X 15 ani
X 90% (discount 10% considerând un grad de ocupare de 90%, dar care poate să varieze în funcție de proprietate, unele imobile ajungând și la un grad de ocupare de 70%-80%)
X 90% (discount 10% pentru cheltuielile de reparații și mentenanță ale imobilului care cad în sarcina proprietarului)
X 0,84 (corespunzător taxelor plătite pe impozitul pe venit, deși aici există anumite deduceri fiscale în funcție de reparațiile realizate, iar taxele viitoare pot crește)
PREȚUL mediu din piață astăzi depășește cu 25%-30% VALOAREA INVESTIȚIONALĂ. Dacă considerăm că prețul plătit în realitate este mult mai mare în cazul achiziționării printr-un credit imobiliar (aproape dublu având în vede dobânzile plătite în 30 de ani), este extrem de costisitor să cumperi o locuință supraevaluată. De aceea, recomandarea mea pentru cei care se gândesc să cumpere o locuință, este să mai aștepte cel puțin 1 an. Valoarea chiriei plătite într-un singur an este de aproximativ 10 ori mai mică decât plata unui credit pe 30 de ani pentru componenta supraevaluată de 25%-30% ! De aceea, să stai în chirie este mult mai ieftin comparativ cu achiziționarea unui imobil supraevaluat, indiferent dacă achiziția se face pe credit sau pe cash”, mai explică analistul.
