Criza sanitară nu a constituit un factor pertubator pentru creditarea ipotecară, bancherii fiind luați prin surprindere de evoluția pe care a consemnat-o cererea de împrumuturi pentru locuințe pe parcursul anului 2020, cu precădere după perioada de lock-down. „La ipotecare, am văzut o cerere susținută, chiar peste așteptări”, menționa în toamna anului trecut Mihaela Bîtu, CEO ING Bank.
”După primele luni de pandemie, când am înregistrat o scădere bruscă a activității de creditare, în al treilea trimestru am observat un reviriment al încrederii în situația economică și, implicit, un interes mai ridicat al clienților către produsele de credit. Astfel, cererea pentru credite ipotecare a fost mai mare decât în aceeași perioadă din 2019”, explica atunci oficialul băncii cu acționariat olandez. Concret, cererea pentru creditele ipotecare la ING Bank s-a majorat în cel de-al treilea trimestru din 2020, depășind cu 19% numărul solicitărilor primite în aceeași perioadă din anul anterior.
O confirmare a faptului că finanțarea ipotecară a fost pe val în 2020, în ciuda problemelor generate de pandemia de coronavirus, este și informația furnizată de Alpha Bak la comunicarea rezultatelor din cel de-al treilea trimestru: ”Am înregistrat în septembrie cea mai bună lună din ultimii 12 ani în ceea ce privește volumele noi de credite pentru locuințe”. În traducere liberă, creditarea ipotecară s-a întors la nivelurile de dinainte de criza financiară din 2008, când piața locală de profil a consemnat un adevărat boom.
Dar cum a fost posibilă accentuarea trendului de creștere a împrumuturilor pentru locuințe în condiții catalogate mai degrabă vitrege pentru dezvoltarea industriei din cauza COVID-19? Perioada de lock-down, când românii și-au petrecut timpul cu întreaga familie închiși în apartamente insuficient de spațioase, a adus în prim plan problematica calității locuințelor din țara noastră, România având cea mai ridicată rată de suprapopulare (46,3 %) în rândul statelor membre ale Uniunii Europene.
”Există un potențial semnificativ de dezvoltare a pieței creditului ipotecar. Ponderea creditelor pentru locuințe în Produsul Intern Brut este de 8%, față de o medie a țărilor din regiune de 16%. Populația din țara noastră locuiește în gospodării suprapopulate, România având cea mai mare rată de suprapopulare din Uniunea Europeană”, anticipa Sergiu Oprescu, președintele Alpha Bank și președintele Consiliului Director al Asociației Române a Băncilor, la finalul anului 2018, în cadrul Seminarului EU – COFILE.
Invariabil, criza de sănătate i-a făcut pe români să realizeze că au nevoie de mai mult spațiu, respectiv de apartamente mai mari. În același timp, pandemia a încurajat dorința multor oameni de a se muta în case pe pământ. În consecință, noua realitate nu a făcut decât să crească apetitul românilor pentru credite ipotecare, destinate achiziției de apartamente mai mari sau de case.
”Cel mai important aspect observat în perioada pandemiei este faptul că aplicanții pentru credite imobiliare au salarii mai mari decât până acum. Orașele care au rămas în frunte pentru cererile de împrumuturi mortgage sunt în continuare București, Timișoara, Cluj-Napoca și Brașov. Înregistrăm o creștere și în zonele adiacente acestor orașe. Totodată, observăm o majorare a contractelor de credit destinate achiziției de apartamente mai mari sau case”, sublinia Dana Dima, Vicepreşedinte Executiv Retail şi Private Banking BCR. vânzările de credite ipotecare ale băncii au crescut puternic cu 38% an pe an în primele 9 luni din 2020, BCR acordând 8.800 de împrumuturi pentru locuințe.
Soldul creditelor ipotecare din București a crescut în 2020 cât 38 de județe la un loc
Publicația online www.BankingNews.ro a studiat datele Băncii Naționale a României cuprinse în structura în profil teritorial a creditelor pentru a analiza evoluția finanțărilor ipotecare în 2020 pe fiecare regiune administrativă în parte. Cifrele BNR arată că soldul împrumuturilor pentru locuințe a crescut anul trecut cu aproape 10% (+ 7,9 miliarde de lei), de la 81,4 miliarde de lei în 2019 la peste 89,3 miliarde de lei în 2020. Piața a fost destul de uniformă, procentul de majorare de circa 10%, cu mici varianții în plus sau în minus, fiind înregistrat în aproape toate regiunile administrative ale României.
Cele mai productive județe au rămas în continuare București/Ilfov, Cluj, Timiș, Iași, Constanța și Brașov. Soldul creditelor ipotecare din București/Ilfov s-a majorat în 2020 cu aproape 3,3 miliarde de lei, valoare aproape identică cu cea înregistrată de 38 de județe la un loc (3,6 miliarde de lei). La finalul anului trecut, soldul finanțărilor din București/Ilfov era de 36,6 miliarde de lei, reprezentând mai mult de 40% din volumul total al creditelor acordate în întreaga țară.
Celelalte cinci județe aflate în fruntea clasamentului (Cluj, Timiș, Iași, Constanța și Brașov) au consemnat un salt a soldului total cu aproape, 2,5 miliarde de lei, cele mai însemnate valori de creștere fiind raportate în Cluj și Timiș, cu aproape 700 de milioane de lei fiecare.
Numai 6 județe depășesc pragul de 3 miliarde de lei, în timp ce 26 de județe nu ating nici măcar un miliard de lei
Din păcate numai în șase județe, respectiv București+Ilfov, Cluj, Timiș, Iași, Constanța şi Brașov, soldul creditelor ipotecare depăşeşte 3 miliarde de lei. Pe de altă parte, în 26 de judeţe, valoarea finanţărilor pentru locuinţe nu atinge nici măcar un miliard de lei. Cele mai mici portofolii sunt în Călărași (328,6 milioane de lei), Caraș-Severin (311,6 milioane de lei), Covasna (253,8 milioane de lei), Giurgiu (241,5 milioane de lei) și Harghita (193,7 milioane de lei).
Spre comparaţie, București+Ilfov deţine un sold al creditelor ipotecare de aproape 3 ori mai mare decât suma celor 26 de judeţe care înregistrează valori sub un miliard de lei. Îngrijorător este faptul că valoarea împrumuturilor pentru locuințe din 12 județe (Bistrița-Năsăud, Vaslui, Botoșani, Teleorman, Ialomița, Mehedinți, Sălaj, Călărași, Caraș-Severin, Covasna, Giurgiu, Harghita) nu ajunge nici măcar la 500 de milioane de lei, aceste zone fiind de altfel și cele mai sărace și subdezvoltate regiuni din România.
De ce stau băncile departe de județele care formează o Românie crispată și săracă și de ce populația din aceste zone nu se bucură de aceleași condiții de creditare
Băncile reprezintă, oriunde în lume, motorul unei economii, inima care pulsează sângele, adică banii, în trupul unei țări. Harta României privită prin prisma acestui mecanism general valabil arată discrepanța majoră dintre zone. Creditul ipotecar, produsul de bază pe zona de retail atunci când vine vorba despre activitatea de finanțare a băncilor locale de după criza economică, a fost salvat de programul guvernamental Prima Casă. Fără implicarea statului, finanțarea locativă ar fi suferit enorm, în condițiile în care recesiunea a lovit în plin piața imobiliară. Condițiile lejere de la creditele Prima Casă au încurajat românii să privească cu alți ochi împrumutul pentru locuință. În același timp, garanția statului a revigorat apetitul băncilor pentru finanțarea de profil, în condițiile în care recesiunea lăsase urme adânci în portofoliile constituite până în 2008. În ciuda numeroaselor proiecte normative ce vizau reglementarea directă sau indirectă a finanțării ipotecare (ex. Legea privind darea în plată), acest segment al creditării a continuat să înflorească an de an, pe fondul unei cereri consistente.
Nu putem ști însă dacă toate opreliștile din ultimii ani au influențat sau nu considerabil potențialul de dezvoltare a creditării ipotecare, adică dacă în condițiile în care industria bancară nu ar fi fost vizată de numeroase acte normative constrângătoare, cifrele consemnate astăzi ar fi fost mult modificate. Ceea ce știm însă este faptul că toate aceste intervenții legislative au modificat radical oferta de finanțare și au complicat în mod evident lucrurile.
Așa constatăm că darea în plată ”a dat naștere” condițiilor vitrege pentru creditele ipotecare acordate pentru populația din județele fără potențial economic. Practic, începând cu anul 2016, de la intrarea în vigoare a legii privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligațiilor asumate prin credite, piața împrumuturilor destinate achiziției de locuințe a fost distorsionată puternic mai cu seamă din punctul de vedere al condițiilor de eligibilitate. Cea mai importantă schimbare ce poate fi observată la nivelul ofertelor bancare se referă la avansul solicitat pentru un credit ipotecar și la costurile acestui tip de produse, care diferă în funcție de zona unde locuiește clientul.
BCR este una dintre instituțiile de credit care au înăsprit cerințele la împrumuturile pentru locuințe, avansul solicitat variind între 15% și 35% din valoarea investiției, în funcție de localitatea în care este situat imobilul și profilul clientului. Astfel, potențialii clienți din județele Vaslui, Botoșani, Ialomița, Giurgiu, Olt, Satu Mare sau Teleorman au nevoie de un avans mai mare de 15%, aceste zone fiind considerate de bancă a fi cu un risc crescut. Povestea se repetă și în cazul ofertei Raiffeisen Bank, care solicită la fel un avans situat între 15% – 35% din valoarea imobilului. ”Avansul de 15% se aplică pentru achiziția imobilelor din localitățile cu un indice pozitiv de evoluție a pieței imobiliare”, se subliniază în descrierea produsului de finanțare ipotecară. Județele unde nu este valabil avansul de 15% sunt Caraș-Severin, Covasna, Galați, Harghita, Hunedoara, Ialomița, Mehedinți, Teleorman și Vaslui.
