Creditul ipotecar, produsul de bază pe zona de retail atunci când vine vorba despre activitatea de finanțare a băncilor locale de după criza economică, a fost salvat de programul guvernamental Prima Casă. Fără implicarea statului, finanțarea locativă ar fi suferit enorm, în condițiile în care recesiunea a lovit în plin piața imobiliară. Condițiile lejere de la creditele Prima Casă au încurajat românii să privească cu alți ochi împrumutul pentru locuință. În același timp, garanția statului a revigorat apetitul băncilor pentru finanțarea de profil, în condițiile în care recesiunea lăsase urme adânci în portofoliile constituite până în 2008. În ciuda numeroaselor proiecte normative ce vizau reglementarea directă sau indirectă a finanțării ipotecare (ex. Legea privind darea în plată), acest segment al creditării a continuat să înflorească an de an, pe fondul unei cereri consistente.
Nu putem ști însă dacă toate opreliștile din ultimii ani au influențat sau nu considerabil potențialul de dezvoltare a creditării ipotecare, adică dacă în condițiile în care industria bancară nu ar fi fost vizată de numeroase acte normative constrângătoare, cifrele consemnate astăzi ar fi fost mult modificate. Ceea ce știm însă este faptul că toate aceste intervenții legislative au modificat radical oferta de finanțare și au complicat în mod evident lucrurile.
Așa constatăm că darea în plată ”a dat naștere” condițiilor vitrege pentru creditele ipotecare acordate pentru populația din județele fără potențial economic. Practic, începând cu anul 2016, de la intrarea în vigoare a legii privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligațiilor asumate prin credite, piața împrumuturilor destinate achiziției de locuințe a fost distorsionată puternic mai cu seamă din punctul de vedere al condițiilor de eligibilitate. Cea mai importantă schimbare ce poate fi observată la nivelul ofertelor bancare se referă la avansul solicitat pentru un credit ipotecar și la costurile acestui tip de produse, care diferă în funcție de zona unde locuiește clientul.
BCR este una dintre instituțiile de credit care au înăsprit cerințele la împrumuturile pentru locuințe, avansul solicitat variind între 15% și 35% din valoarea investiției, în funcție de localitatea în care este situat imobilul și profilul clientului. Astfel, potențialii clienți din județele Vaslui, Botoșani, Ialomița, Giurgiu, Olt, Satu Mare sau Teleorman au nevoie de un avans mai mare de 15%, aceste zone fiind considerate de bancă a fi cu un risc crescut. Povestea se repetă și în cazul ofertei Raiffeisen Bank, care solicită la fel un avans situat între 15% – 35% din valoarea imobilului. ”Avansul de 15% se aplică pentru achiziția imobilelor din localitățile cu un indice pozitiv de evoluție a pieței imobiliare”, se subliniază în descrierea produsului de finanțare ipotecară. Județele unde nu este valabil avansul de 15% sunt Caraș-Severin, Covasna, Galați, Harghita, Hunedoara, Ialomița, Mehedinți, Teleorman și Vaslui.
Numai 6 județe au reușit să depășească pragul de 3 miliarde de lei, în timp ce 26 de județe nu ating nici măcar un miliard de lei
Publicația online www.BankingNews.ro a studiat datele Băncii Naționale a României cuprinse în structura în profil teritorial a creditelor pentru a analiza evoluția finanțărilor ipotecare în perioada 2015 – 2019 pe fiecare regiune administrativă în parte. Cifrele BNR arată că soldul creditelor ipotecare a crescut în ultimii 5 ani cu aproape 55%, de la 52,1 miliarde de lei în 2015 la 80,5 miliarde de lei în 2019.
Cele mai însemnate majorări ale soldului finanțărilor destinate cumpărării de locuințe au fost înregistrate în județele Timiș (76,69%), Cluj (75,24%) și Iași (70,52%). De altfel, acestea sunt și zonele unde prețurile de pe piața imobiliară au avansat cel mai mult, dar și regiunile unde se numără și cele mai multe tranzacții. Alte județe (marcate cu verde în cele două tabele) cu creșteri considerabile ale soldurilor de credite ipotecare sunt Brașov (67,18%), Dâmbovița (67,11%), Olt (65,32%), Gorj (62,93%) și Sibiu (62,07%). În datele BNR mai putem observa că valoarea la zi a împrumuturilor ipotecare din București + Ilfov este de peste 33 miliarde de lei, ceea ce înseamnă o majorare de 51,51% față de 2015. Cele mai reduse creșteri au fost consemnate în județele Harghita (14,26%), Sălaj (20,89%) și Mehedinți (31,45%).
Din păcate numai în șase județe, respectiv București+Ilfov, Cluj, Timiș, Iași, Constanța şi Brașov, soldul creditelor ipotecare depăşeşte 3 miliarde de lei. Pe de altă parte, în 26 de judeţe, valoarea finanţărilor pentru locuinţe nu atinge nici măcar un miliard de lei. Cele mai mici portofolii sunt în Călărași (297,70 milioane de lei), Caraș-Severin (287,40 milioane de lei), Covasna (234,60), Giurgiu (219,10 milioane de lei) și Harghita (178,70 milioane de lei). Spre comparaţie, București+Ilfov deţine un sold al creditelor ipotecare de aproape 3 ori mai mare decât suma celor 26 de judeţe care înregistrează valori sub un miliard de lei.
Toate aceste cifre statistice ne relevă faptul că potenţialul de creştere a creditării ipotecare este în continuare enorm. Sergiu Oprescu, președintele Alpha Bank și președintele Consiliului Director al Asociației Române a Băncilor, a vorbit pe larg despre acest potenţial la finalul anului 2018, în cadrul Seminarului EU – COFILE, unde a prezentat cele trei lecții determinate de criza financiară din 2008 pentru creditarea ipotecară. Bancherul a făcut referire la faptul că a crescut prudența în acordarea acestui tip de finanțare; produsul a fost rezilient din punct de vedere al riscului și un adevărat motor al creditării post criză; creditul ipotecar are în continuare potențial de creștere, iar emiterea obligațiunilor ipotecare va contribui la finanțarea acestei creșteri. Sergiu Oprescu a arătat că actualele condiții locative ale românilor constituie premisa continuării trendului ascendent al creditării ipotecare.
”Există un potențial semnificativ de dezvoltare a pieței creditului ipotecar. Ponderea creditelor pentru locuințe în Produsul Intern Brut este de 8%, față de o medie a țărilor din regiune de 16%. Populația din țara noastră locuiește în gospodării suprapopulate, România având cea mai mare rată de suprapopulare din Uniunea Europeană – 47%. Deci, practic, este clar faptul că revenirea pieței rezidențiale este susținută de avansul cererii de locuințe, în condițiile în care populația locuiește în gospodării suprapopulate și datorită îmbunătățirii considerabile a accesului populației la creditare”, a menționat atunci președintele Alpha Bank. Dezvoltarea agresivă a portofoliului de împrumuturi ipotecare nu pare un deziderat periculos pentru bancheri, în condițiile în care majoritatea covârșitoare a acestor finanțări se acordă pentru cumpărarea primei locuințe, iar istoria ultimilor ani arată că rata de neperformanță a creditelor ipotecare este mult inferioară față de alte tipuri de produse.
