Inedit din EUROPA. Bucurestiul are cele mai accesibile apartamente din istorie. Recesiunea bate la ușa României, piața imobiliară se va contracta

Dupa mai multi ani in care preturile medii la apartamente au avansat de doua ori mai incet decat salariile nete, Bucurestiul a ajuns sa aiba aproape cele mai accesibile apartamente din randul capitalelor europene (locul 2 din 33), iar aceasta tendinta se manifesta si la nivelul celor mai mari orase din tara, arata datele Indexului Imobiliar Kiwi Finance. Mai mult decat atat, Bucurestiul are cele mai accesibile apartamente dintre toate marile orase din tara, conform indexului Kiwi bazat pe preturile reale de tranzactionare.

Pretul mediu pentru apartamentele din Bucuresti a ajuns la 1.598 euro/mp potrivit Indexului Imobiliar Kiwi Finance, ceea ce – coroborat cu salariul mediu net de 5.225 lei (echivalentul a 1.064 euro) – arata un indice de accesibilitate de doar 1,50, al doilea cel mai bun dintre cele mai mari 33 de capitale din Europa, potrivit unei analize comparative pe baza datelor disponibile la finele lunii septembrie pe portalul Numbeo.ro.

Capitala Romaniei este depasita in clasamentul accesibilitatii doar de Bruxelles – „capitala UE”, care are un statut aparte. Doua capitale de foarte mici dimensiuni, La Valletta (Malta) si Nicosia (Cipru), lipsesc din clasamentul agregat al Numbeo.

Conform datelor statistice ale Kiwi Finance, cel mai mare broker de credite din Romania, din 2014 pana in prezent, pretul mediu pe metru patrat al apartamentelor din Bucuresti a avansat cu circa 50%, in timp ce salariul mediu net din Bucuresti a crescut cu 130%, pana la 5.225 lei (potrivit INS), iar cursul euro/leu a urcat cu mai putin de 10%.

Astfel, in ultimii 8 ani, salariile in echivalent euro au avansat cu 110%, de peste doua ori mai rapid decat pretul mediu pe metru patrat, ceea ce se resimte intr-o imbunatatire semnificativa a indicelui de accesibilitate, de la circa 2,1 in 2014, la 1,50 in prezent.

Practic, Bucurestiul are in prezent cele mai accesibile apartamente din ultimii 25 de ani, de la expansiunea creditului ipotecar din anul 2007. Totodata, in termeni de relevanta, Bucurestiul are in prezent cele mai accesibile apartamente din istorie, intrucat niciodata inainte de 2007 romanii nu au avut acces la credite pentru a realiza tranzactii atat de relevante ca in ultimii ani.

Parisul si Praga sunt capitalele europene cu cele mai putin accesibile apartamente, urmate de Moscova, Lisabona si Belgrad.

Tabel1: Clasamentul accesibilitatii apartamentelor in capitalele din Europa, in functie de salariile nete

Clasamentul este realizat pe baza datelor disponibile pe platforma Numbeo.com la finele lunii septembrie, exceptie facand datele pentru Bucuresti, care sunt cele mai recente conform Indexului imobiliar Kiwi Finance, INS si BNR. De asemenea, pentru principalele orase din Romania s-au luat in considerare cele mai recente date potrivit Indexului Kiwi Finance, INS si BNR.

Cat de accesibile sunt apartamentele din principalele orase din Romania

In ceea ce priveste pretul mediu al apartamentelor pe baza Indexului imobiliar Kiwi Finance, avem cinci orase (inclusiv capitala) in top 50 orase cu cele mai accesibile apartamente din Europa. Astfel, Bucurestiul, care detine locul 2 intre capitalele europene, ocupa locul 24 intre 150 de orase importante din Europa din punctul de vedere al accesibilitatii, cu un indice de 1,50, urmat indeaproape de Sibiu (locul 2), cu un indice de accesibilitate de 1,55, Timisoara (locul 32), cu un indice de 1,58, si Iasi (locul 36), cu un multiplu de 1,63. In Top 50 orase cu cele mai accesibile apartamente din Europa se gaseste si Cluj-Napoca (locul 43), avand un indice de accesibilitate de 1,73, precum si Brasov (locul 47), cu un indice de 1,75.

Potrivit Indexului Kiwi Finance, pretul mediu pe metru patrat al apartamentelor a ajuns la 1.303 euro in Sibiu, la 1.374 euro in Timisoara, la 1.294 euro in Iasi, la 1.671 euro in Cluj-Napoca si la 1.579 euro in Brasov. Pentru judetul Ilfov, pretul mediu pe metru patrat la apartamente a ajuns la 1.262 euro, arata datele Kiwi Finance, astfel ca acesta ocupa locul 4 la nivel national din punctul de vedere al accesibilitatii, cu un indice de 1,59, dar nu este prins in statisticile Numbeo la nivel agregat pe Europa.

Oradea si Constanta sunt orasele cu cele mai putin accesibile apartamente din Romania, ocupand la nivel european locurile 77, respectiv 82 din 150, avand indici de accesibilitate de 2,21, respectiv 2,26. Preturile medii pe metru patrat au ajuns la 1.429 euro in Oradea si la 1583 euro in Constanta.

Sankt Petersburg este orasul cu cele mai putin accesibile apartamente, cu indice de accesibilitate de 4,39, urmat de orasele croate Dubrovnik (4,30) si Zadar (4,16).

Cum au evoluat preturile la apartamente si case la nivel national

In ceea ce priveste Indexul imobiliar Kiwi Finance la nivel national, agregat pentru apartamente si case, acesta a ajuns la valoarea de 1.405 euro/mp, in urcare cu 1,5% fata de nivelul de la sfarsitul primului trimestru din acest an. Pe medie, la nivel national, casele s-au scumpit cu 4,2%, in timp ce apartamentele au inregistrat o ieftinire de 0,6%, arata datele Indexului Kiwi (dupa cum se poate vedea in tabel 2).

La nivel agregat apartamente si case, cele mai ample cresteri ale pretului mediu pe metru patrat, conform Indexului Kiwi, s-au inregistrat in Oradea (7,3%), Timisoara (5,7%) si Constanta (4%), in timp ce Brasovul a consemnat cea mai ampla scadere, de 3,9%, urmat de Ilfov, cu 3,4%. De asemenea, Bucurestiul a inregistrat o ieftinire de 2,9%, survenita atat din segmentul apartamentelor, cu 3,1%, cat si al caselor, care s-au ieftinit cu 5,6%.

Pe segmentul apartamentelor, scaderi ale pretului mediu pe metru patrat s-au inregistrat in cele mai mari trei piete din tara: Bucuresti, cu 3,1%,  Ilfov – cu 2,9%, pana la 1.262 euro, si Cluj-Napoca – cu 2,7%, pana la 1.671 euro. Pe partea cresterii pretului mediu pe metru patrat la apartamente, cele mai ample salturi s-au consemnat in Brasov, cu 9,2%, pana la 1.579 euro, si Oradea, cu 8,3%, pana la 1.429 euro, arata datele Indexului Kiwi.

De asemenea, cresteri importante ale pretului mediu/mp la apartamente s-au inregistrat in Constanta, cu 5,7%, pana la 1.583 euro, si in Timisoara, cu 4,7%, pana la 1.374 euro.

Pe segmentul de case, Brasovul a consemnat o scadere ampla, de 16,1%, pana la 980 euro, urmat de Sibiu, cu o scadere de 3,8%, pana la 1.221 euro. Pe de alta parte, Timisoara si Cluj-Napoca au consemnat scumpiri substantiale ale caselor, cu 9,1%, pana la  1.261 euro, respectiv cu 7,5%, pana la 1.664 euro. Scumpiri de mai mica amploare ale caselor s-au inregistrat si in Oradea, cu 3,4%, pana la un pret mediu de 1.117 euro, respectiv in Constanta, cu 2,5%, pana la 1.033 euro/mp.

Tabel 3 Preturile medii pe metru patrat in principalele orase si indicii de accesibilitate

Surse: Kiwi Finance, INS, BNR

In ceea ce priveste indicele de accesibilitate agregat pentru apartamente si case, Ilfovul inregistreaza cel mai bun indicator, de 1,46, urmat de Bucuresti, Sibiu si Timisoara, cu un indice de 1,50-1,53, calculat pe baza Indexului Kiwi, al datelor INS si BNR. La polul opus, Constanta si Oradea au cel mai putin atractiv indice de accesibilitate la apartamente si case, de circa 2,04. La nivel national, indicele de accesibilitate agregat pe apartamente si case a ajuns la 1,76.

Pe segmentul apartamentelor, situatia accesibilitatii a fost detaliata anterior prin comparatie cu principalele orase din Europa, iar la nivel national indicele de accesibilitate a ajuns la 1,85.

Pe segmentul caselor, indicele de accesibilitate la nivel national a ajuns la 1,55, cu cele mai atractive valori in Bucuresti si Brasov (1,31), Ilfov (1,41), Timisoara (1,45), Sibiu (1,46) si Constanta (1,47). Oradea si Cluj-Napoca au in prezent cele mai putin accesibile case, cu indici de 1,78, respectiv 1,72.

Recesiunea bate la ușa României, piața imobiliară se va contracta

Date fiind multiplele provocari si incertitudini privind situatia geopolitica din regiune, piata energiei la nivel European, lupta bancilor centrale cu inflatia la nivel global, riscurile de recesiune in mai multe zone de pe glob, este posibil ca cererea pe piata imobiliara din Romania si nu numai sa se contracte, atat in ceea ce priveste intentia de cumparare, cat si pe partea solvabilitatii din cauza cresterii costurilor de finantare.

In ceea ce priveste oferta, aceasta s-ar putea sa se confrunte cu blocaje temporare pe segmentul imobilelor noi, al caror pret este presat de scumpirea materialelor, a fortei de munca, a energiei s.a.m.d si s-ar putea sa nu se intalneasca cu cererea. Prin urmare, ajustarea in jos a cererii ar putea gasi contraparte pe segmentul  imobilelor vechi, fapt care deja se intampla in ultimele luni, se mai arată în analiza Kiwi Finance.