Vlad Huțuleac, Director Executiv Adjunct, Produse și Segmente Retail, BCR, explică, într-un interviu acordat publicației BankingNews, principalele modificări pe care le-a adus pandemia pe segmentul finanțărilor imobiliare. În opinia sa, trendul de creștere spectaculoasă consemnat de piața creditelor ipotecare în 2020 va continua în viitorul apropiat, evoluția pe termen lung a domeniului de profil fiind însă mai greu de previzionat din cauza impredictibilității generată de pandemia de coronavirus. BCR are în prezent un portofoliu de credite ipotecare de aproape 19 miliarde de lei, fiind lider pe segmentul acestui tip de finanțări. Până la finalul acestui an, BCR vizează deservirea a peste 10.000 de clienți.
Cum funcționează piața în acest moment, ce așteptări și ținte aveți pe termen mediu și lung?
Evoluția pieței de credite ipotecare din primele patru luni a fost peste așteptările pe care le-am preconizat. Se observă o creștere a producției de împrumuturi pentru locuințe de peste 30% față de aceeași perioadă din 2020, iar față de 2019 saltul este de aproape 70%. Ne așteptăm în continuare la o menținere a trendului, principalul motiv fiind modificarea de optică a oamenilor, care – datorită contextului economic și pandemic – au început să pună mai mult preț pe casele proprii, având în vedere că aici se desfășoară mai multe activități, atât cele de birou cât și cele de recreație și socializare. Astfel, este vizibilă o tendință a consumatorilor de a cumpăra locuințe mai spațioase decât în trecut, ponderea apartamentelor de 3 sau 4 camere dar și a caselor pe pământ câștigând tot mai mult teren.
Care este profilul clienților care au accesat un împrumut pentru locuință (vă rog să vă referiți și la aspecte ce vizează veniturile, avansul, valoarea creditului sau tipul dobânzii), pentru ce fel de case optează și care sunt zonele (orașele) cu cele mai mari niveluri ale cererii?
Majoritatea clienților este reprezentată de familiile tinere, cu o vârstă medie cuprinsă între 30 și 35 de ani și cu venituri peste media câștigului național. Cei mai mulți clienți sunt din marile orașe ale țării (București, Cluj-Napoca, Iași, Timișoara și Constanța). Practic, în aceste localități sunt concentrate peste 70% din totalul vânzărilor de credite ipotecare. Din punctul de vedere al locuinței, se observă dorința de a cumpăra apartamente mai spațioase sau case. Ca și caracteristici ale împrumuturilor, vedem o înclinație spre oferta de finanțări cu dobândă fixă în primii ani. Totodată, se observă o creștere de aproximativ 10% a sumei medii împrumutate până la peste 60.000 de euro, generată în mare măsură de preferința pentru achiziția de locuințe mai mari și ușor marginal de creșterea prețurilor de pe piața imobiliară. Avansul mediu este de 10% pentru creditele prin programul guvernamental ”Noua Casă” și 20-25% pentru creditele ipotecare standard. Acest lucru se explică prin faptul că clienții au înțeles că trebuie să fie un echilibru foarte corect între avans, suma împrumutată și rata lunară de plată, pentru că un avans mai mare de la început, chiar dacă este mai greu de suportat și poate veni cu o presiune financiară, duce creditul într-o sumă mai mică, ceea ce se transpune într-o rată mai mică și un efort financiar lunar in consecinta.
Pandemia de coronavirus nu a produs un blocaj al creditării, din contră segmentul finanțărilor imobiliare a înregistrat o evoluție cu mult peste așteptările cele mai optimiste. Cum comentați această accelerare a creditării ipotecare din ultimul an și ce a stat la baza efervescenței de pe piața de profil? Ce influențe va avea criza de sănătate, ce nevoi a generat în rândul populației și cum va schimba aceasta creditarea ipotecară în următorii ani?
Pandemia a schimbat destul de vizibil comportamentul clienților pentru că foarte mulți oameni și-au dat seama de importanța spațiului în care își petrec o mare parte din timp. Invariabil, această modificare a consolidat apetitul populației pentru împrumuturi imobiliare și implicit a generat o accelerare a finanțărilor. În subsidiar, evoluția amintită a fost susținută și de faptul că oferta imobiliară s-a diversificat, deoarece anii 2020 și 2021 s-au suprapus cu momentul în care s-au finalizat foarte multe proiecte rezidențiale, demarate în perioada pre-pandemie. Important este că în aceste condiții prețurile din piața imobiliară s-au înscris în estimările specialiștilor, care vizau o creștere de 7-8%, în funcție de zone, de oraș și de anul construcției imobilului. Este greu de anticipat în acest moment dacă trendul de creștere a creditării ipotecare va continua cu aceeași intensitate după pandemie. Cred că cel mai corect ar fi să monitorizăm situația și, pe măsură ce vom avea mai mult timp de când pandemia își va pierde din putere sau chiar se va opri, vom putea face o previziune mai clară. La o primă vedere, este clar că ritmul actual se va menține în viitorul apropiat.
Unele bănci au început să vândă mai bine produsele clasice de creditare ipotecară decât produsele din programul guvernamental Prima Casă/Noua Casă Cum arată la BCR acest raport și care sunt diferențele dintre cele două tipuri de finanțări? Care este utilitatea programului Noua Casă în momentul de față și ce modificări ar fi necesare pentru a răspunde mai bine realității de zi cu zi?
Ponderea creditelor ipotecare standard din portofoliul BCR este mai mare decât finanțările acordate cu garanție din partea statului, raportul fiind undeva de 70% – 30%. Cu toate acestea, programul Noua Casă reușește să adreseze la nivel național între 10.000 și 15.000 de clienți în fiecare an, ceea ce arată că utilitatea programului pentru piață este încă prezentă. Programul a fost lansat în 2009 ca o nevoie de a ajuta sectorul rezidențial să iasă dintr-o perioadă dificilă generată de criza financiară. Acest lucru s-a întâmplat cu succes, reușind să ajute atât tinerele familii care doreau să cumpere o locuință, cât și tot lanțul trofic de dezvoltare și achiziție imobiliară. În continuare, caracteristicile lui principale față de un credit ipotecar standard sunt legate de avansul minim de 5% pentru locuințele care au un preț sub 70.000 de euro și de dobânda variabilă pe toată perioada de creditare, formată din indicele IRCC plus 2% la care se adaugă un comision anual plătit către FNGCIMM. În ceea ce privește îmbunătățirea programului, cred că pot fi aduse anumite ajustări pe calitatea achizițiilor care sunt realizate, cu focus pe condiționalitățile care țin de dimensiunea, locația și clasa energetică a locuinței. Astfel, clienții ar fi impulsionați să cumpere locuințe de o calitate superioară.
Care este rolul aplicației ”Casa mea” lansată de BCR și ce impact a avut utilizarea ei în ceea ce privește relația dintre bancă și clienți? Cum poate contribui digitalizarea la simplificarea procesului de accesare a unui credit ipotecar și totodată la o reducere a consturilor pe care la implică acest tip de finanțare?
Pandemia a venit cu nevoia de digitalizare și ne-a arătat avantajele tehnologiei pentru viața de zi cu zi, mai ales în lockdown. Pe noi ne-au ajutat foarte mult pașii pe care i-am făcut în direcția digitalizării în această perioadă grea pentru întreaga lume. Aplicația ”Casa Mea” facilitează două acțiuni foarte importante ale procesului de accesare a unui credit ipotecar: se încarcă online documentele necesare pentru dosarul de împrumut și se pot obține informații și consiliere printr-o discuție chat cu unul dintre specialiștii BCR. Aplicația ”Casa Mea” a generat din partea clienților un feedback foarte bun. Mulți dintre ei ne-au transmis că nu se așteptau să poată avea o astfel de experiență cu o bancă din România. Tocmai de aceea, vom continua cu siguranță să digitalizăm procesul de accesare a unui credit ipotecar. Eficiența adusă de digitalizare pe acest segment se traduce în principal prin faptul că se pot face mult mai multe lucruri direct de acasă, cu un efort mult mai mic față de prezența în agenția bancară. Digitalizarea pentru un credit ipotecar este cu atât mai importantă pentru că oamenii își cumpără o casă o dată, de două sau de trei ori pe parcursul vieții, acesta fiind un moment stresant în care sunt multe decizii de luat într-un timp scurt. Obiectivul BCR este să digitalizeze integral acest proces. Ne gândim să extindem facilitățile aplicației cu elemente noi care pot aduce plus valoare pentru clienți, unul dintre acestea fiind mentenanța creditului, cu informații la zi privind împrumutul în derulare: rată lunară, sold, efectuare de rambursare anticipată etc.
Ce sfaturi aveți pentru românii care analizează oportunitatea de a apela la un împrumut pentru casă? Care sunt elementele pe care ar trebui să le analizeze și care sunt aspectele care le pot certifica în mare măsură dacă sunt pregătiți pentru acest pas? Ce caracteristici ale produsului ar trebui să urmărească în procesul de selecție a creditului?
Aici ar fi de menționat trei lucruri primordiale și esențiale în decizia de a accesa un credit ipotecar. În primul rând, orice persoană care solicită un credit ar trebuie să identifice o relație corectă între avans și suma creditului, implicit rata lunară de plată. Este foarte important ca rata să poată fi susținută fără dificultăți majore. La BCR, avem și un exercițiu pe care-l recomandăm clienților, respectiv să economisească lunar o sumă egală cu rata împrumutului cu câteva luni înainte de a accesa finanțarea. În acest fel, ai posibilitatea să observi cum ai putea să suporți încărcătura financiară și cum ai putea să depășești lunile respective. Al doilea element este legat de zona de dobândă. Personal, recomand accesarea unui credit cu dobândă fixă în primii ani pentru că oferă o stabilitate, care chiar este necesară în cazul unui credit cu o perioadă de rambursare foarte mare. Cea de-a treia îndrumare are legătură cu aspectele ce țin de produsele de asigurare adiacente împrumutului. Este esențial să ne asigurăm pentru că vorbim de o finanțare care poate ajunge și la o perioadă de 30 de ani, timp în care se pot întâmpla lucruri nefericite la care nu ne gândim și este vital să fim asigurați împotriva lor. În privința caracteristicilor pe care ar trebui să le urmărească în procesul de selecție a creditului, consider necesară analiza amănunțită a tuturor elementelor care alcătuiesc sau influențează costul unei finanțări, de tipul avansului, suma creditului, tipul dobânzii, asigurările, moneda, comisioane, facilități de plată și digitalizare.
Care ar putea fi soldul creditelor ipotecare din portofoliul BCR la finalul acestui an și câte credite anticipați că va acorda banca în 2021?
Cred că vom depăși borna de 10.000 de clienți creditați în acest an.
