Legea dării în plată a schimbat politica bancară în privința creditelor ipotecare. Deși această piață este în mare parte ocupată de împrumuturi oferite prin „Prima Casă”, program care nu intră sub incidența noului act normativ, băncile au resimțit nevoia tot mai mare, în ultima vreme, de finanțare pe piața imobiliară și prin produsele standard.
Pentru a se feri de efectele dării în plată, creditorii și-au protejat luni la rând aceste credite, limitând accesul cliențior la împrumuturi. În consecință, creditarea imobiliară s-a redus spre cote minime.
Restricțiile bancare nu au durat mult, iar băncile au înlesnit din nou accesul clienților. În prezent, se află într-o fază de creditare „ultraresponsabilă”.
În traducere, sunt foarte atente la bonitatea clienților și la zonele din care provin aceștia. Specialiștii sunt de părere că în ciuda oricăror bariere creditarea imobiliară va crește anul viitor pentru că băncile au bani, iar numărul clienților solvabili e mare.
Condiții restrictive de creditare
Iminența apariției legii dării în plată, care permite clienților să cedeze băncii imobilul depus garanție în schimbul ștergerii datoriei, a determinat cele mai mari bănci de la noi să crească avansul minim solicitat debitorilor.
Chiar dacă Legea a intrat în vigoare în luna mai 2016, mai multe bănci și-au luat măsuri de siguranță cu mult timp înainte. Încă din ianuarie, Raiffeisen Bank a anunțat că majorează la 35% avansul pentru creditele imobiliare în lei și la 40% pentru cele în euro. Tot la începutul anului, Bancpost a crescut avansul minim până la 35% pentru creditele în lei și 43% pentru cele în euro. Cu câteva zile înainte de apariția legii, și BCR, cel mai mare creditor local, care acordă doar împrumuturi în lei, informa că mărește avansul creditelor imobiliare/ipotecare la 35%. De asemenea, BRD a anunțat că majorează avansul creditelor în lei la 35%. În scurt timp, toate băncile locale mari au majorat avansul.
Cum au mers vânzările în acest condiții? În toamnă, Dana Demetrian, vicepreședintele de retail al BCR, cea mai mare bancă din România și lider pe creditarea ipotecară, declara într-o conferință de presă că banca a vândut doar 100 de credite cu avans de 35%.
Au existat și creditori care au menținut un avans scăzut, raportând și creșteri de trei ori ale creditării. De exemplu, pentru OTP Bank, o bancă de talie medie, ce a crescut avansul cu numai 5 puncte procentuale, de la 15 la 20%, creditarea a crescut de aproximativ 200% în al doilea trimestru față de primele trei luni din an.
Mult zgomot pentru mai nimic
Impactul legii dării în plată a fost însă redus. Doar câteva mii de români au cerut băncilor să li se șteargă datoriile, după ce au predat casele depuse ca garanție.
Mai mult, Curtea Constituțională a decis să fie acceptate la darea în plată doar creditele care îndeplinesc condiția impreviziunii. Așadar, bancherii vor trebui să accepte doar solicitări din partea acelor clienți pentru care situații excepționale, de neanticipat la momentul acordării creditelor, au generat dificultăți la rambursare. În aceste condiții, în lunile de toamnă, băncile în început să relaxeze condițiile de creditare, unele menținând însă anumite restricții.
Regres pentru creditarea ipotecară în 2016, față de 2015
2016 nu prea mai poate ajunge din urmă anul 2015, ca volum de credite ipotecare acordate, după cum arată datele Băncii Naționale a României. Statistica BNR include atât credite imobiliare, cât și ipotecare, credite de nevoi personale cu ipotecă dar și împrumuturile „Prima casă”. Până acum, făcând comparația între cei doi ani, se observă doar o scădere importantă a creditelor ipotecare noi în valută, dar care nu este motivată de darea în plată.
Dacă în 2015 volumul de credite imobiliare noi în lei a fost de 10,16 miliarde de lei, în primele zece luni din 2016 s-a ajuns la un nivel de 9,45 de miliarde. În schimb, volumul de credite noi în valută acordate în 2015 a fost de 1,57 de miliarde de lei (în echivalent), iar în primele zece luni din 2016 de numai 354 de milioane de lei. Cauza scăderii este însă un program derulat de BCR și nu limitarea accesului la creditare. „În lunile sepembrie- decembrie, anul trecut, volumul creditelor în valută noi acordate a crescut aparent spectaculos în special datorită refinanțărilor interne derulate în cadrul campaniei BCR scade rata, așadar e vorba de rularea creditelor din sold și nu neapărat de împrumuturi noi”, ne-a precizat un specialist bancar.
Regresul creditării ipotecare din 2016 este observat din declarațiile Danei Demetrian, vicepreședinte retail BCR, care a susținut de curând că actele normative privind darea în plată și conversia creditelor în franci elvețieni au pus presiune pe piața creditelor ipotecare, în 2016 consemnându-se în portofoliul BCR o reducere de 10-15% a volumului de împrumuturi noi față de anul anterior. ”Mă aștept ca în 2017 să majorăm producția nouă de credite ipotecare cu 5-6%”, a subliniat oficialul BCR.
„Prima casă”, responsabilă de 50% din vânzări
Cumulați, cei doi ani, 2015 și 2016, par aproape similari ca volum de credite imobiliare nou acordate. Astfel, per total avem 11,73 miliarde de lei credite noi în 2015, și circa 9,9 miliarde de lei, în primele zece luni din an. În fiecare an, volumul de credite „Prima casă” deține o pondere foarte importantă, de circa 50%.
Astfel, în 2015, valoarea garanțiilor acordate a fost de circa 2,7 miliarde de lei, volumul creditelor aferente fiind, așadar, de 5,4 miliarde de lei, aproape 50% din totalul creditelor ipotecare acordate anul trecut.
În 2016, nivelul garanțiilor totale a fost de 2,94 de miliarde de lei, ceea ce corespunde unui nivel al creditelor acordate de 5,88 de miliarde de lei, presupunând că toate garanțiile au fost epuizate în acest an. Prin urmare, în 2016, ponderea creditelor „Prima casă” în total împrumuturi ipotecare depășește 50%.
Perspective pentru anul viitor
În opinia intermediarilor de credite, sincopele induse de legea dării în plată au fost ușor de depășit, iar creditarea imobiliară va fi pe un trend crescător. „În opinia mea, creditele ipotecare vor continua un trend crescător și anul viitor. Cererea solvabilă a depășit anul acesta nivelul de vârf din 2008, dobânzile bancare sunt la minime istorice și oferta de proiecte rezidențiale noi este de asemenea foarte atractivă. Un avans de pâna în 25% este absorbit de piață”, a comentat, pentru publicația online www.BankingNews.ro, Anca Bidian, CEO Kiwi Finance, cel mai mare broker de credite de la noi.
În opinia sa, nivelul creditelor ipotecare intermediate nu a scăzut în cazul Kiwi Finance după legea dării în plată. Asta și deoarece foarte multe dosare de credit au fost depuse spre creditare în perioada dinaintea aprobării legii, deoarece debitorii s-au temut că dacă mai așteaptă accesul la credite va fi restricționat.
Potrivit Ancăi Bidian, „în 2016 Kiwi a avut creștere a creditelor intermediate de aproximativ 20% față de 2015 și estimăm că în 2017 cererea va fi mai mare. Creșterea pe segmentul creditelor cu ipotecă este mai mare de 20% față de anul trecut. Principalii vectori de creștere au fost eficientizarea și dezvoltarea rețelei Kiwi, extinderea canalelor de distribuție, strategia de dezvoltare a parteneriatelor cu dezvoltatorii și marii angajatori și consolidarea parteneriatelor strategice cu bancile”.
Strategiile bancare vor depinde și de o altă lege așteptată cu sufletul la gură de bancheri, la anul – cea conversiei creditelor în franci elvețieni. Curtea Constituțională trebuie să dea un verdict în cazul acesteia, în ianuarie. Legea prevede că debitorii cu credite în franci elvețieni pot converti creditele în lei, la cursul din ziua acordării împrumutului. Circa 70.000 de clienți ar putea intra sub incidența noii norme. În funcție de decizia Curții rămâne de văzut care va fi reacția băncilor.
Radiografia pieței imobiliare acum: avansul minim la cele mai mari zece bănci
În prezent, avansul solicitat de cele mai mari bănci pentru credite ipotecare variază între 15 și 35%. Iată ofertele:
* BCR – 15% avans pentru credite pe maxim 20 de ani și de 25% pentru credite de peste 20 de ani, pentru reședințele de județ și alte județe din județele Alba, Arad, Arges, Bihor, Bacău, Botoșani, Brăila, Brașov, Buzău, Cluj, Constanța, Dolj, Galați, Iași, Ilfov, Maramureș, Mureș, Prahova, Satu Mare, Sibiu, Timiș la care se adaugă București. Pentru restul localităților, avansul este de 35%.
* BRD – 15% avans pentru cei care aduc o garanție suplimentară și de 25% pentru un singur imobil adus garanție. Totuși, avansul minim poate fi 35% în funcție de imobil și profilul clientului.
* Banca Transilvania – 15% avans în cazul achiziției primului spațiu locativ și minimum 20% în celelalte situații.
* Raiffeisen Bank – 20% avans, pentru creditele acordate în unele localități.
* UniCredit Bank – circa 25% avans (procentul nu este precizat clar dar reiese din exemplele de calcul ale băncii).
* CEC Bank – 15% avans pentru creditele imobiliare în valoare de peste 250.000 de euro și 30% pentru creditele sub această valoare. Dacă creditele sunt garantate cu alte tipuri de bunuri imobile, avansul e de minimum 15% din valoarea evidențiată în documentele în care este prezentată destinația creditului. Pentru credite ipotecare, avansul este de minimum 20% pentru locuințe situate în anumite localități din cele 42 de județe.
* ING Bank – circa 25% avans pentru creditul ipotecar (procentul nu este precizat clar dar reiese din exemplele de calcul ale băncii).
* Alpha Bank – 20% avans pentru creditele imobiliare în lei și 30% avans pentru creditele în euro.
* Bancpost – 25% avans pentru creditele ipotecare în lei, respectiv 35% pentru cele în euro. Noile condiții de creditare sunt aplicabile pentru imprumuturile cu o valoare mai mică de 150.000 de euro. Proprietățile trebuie să fie din orașe cu peste 15.000 de locuitori, în care piața imobiliară este una dinamică.
* Garanti Bank – 25% avans pentru creditul în lei și 40% pentru creditul în valută.
Raluca Florescu
raluca.florescu @ bankingnews.ro
