În toamna anului 2006, am cumpărat prin credit ipotecar un apartament de 3 camere, într-un bloc vechi din cartierul Drumul Taberei. Am plătit 63.000 de euro. La finalul primăverii din 2007, am făcut o nouă evaluare a locuinței, în care investisem între timp vreo 25.000 de euro. Evaluatorul, o doamnă drăguță, mi-a propus să-l cumpere pentru o rudă care urma să se mute în București, oferindu-mi nici mai mult, nici mai puțin decât suma de 150.000 de euro. Deci, în vreo 8 luni, apartamentul de 63.000 de euro putea fi vândut la un preț cu aproape două ori și jumătate mai mare. Mai apoi, după circa trei ani de la momentul achiziției, apartamentul era evaluat la vreo 65.000 de euro, adică foarte aproape de suma pe care o plătisem inițial. Investiția de 25.000 de euro se evaporase. Criza financiară din 2008 își arăta colții și pe piața imobiliară din România. Prețurile la care se tranzacționau proprietățile în perioada 2006 – 2008 erau umflate artificial, principalul motiv fiind raportul dintre cerere și ofertă profund dezechilibrat. Nu pot să uit cozile de potențiali cumpărători, care se formau la intrarea în blocurile unde apăreau apartamente de vânzare. În aceste condiții, prețul de vânzare era stabilit de o pseudo licitație. În fapt, eram martorii unei bule imobiliare, care a perturbat în mod serios domeniul de profil, industria bancară și economia românească în ansamblu. După aproape 10 ani de acalmie și creșteri anuale insignifiante, apartamentul de 63.000 de euro se putea vinde cu aproximativ 75.000 de euro, pentru ca în prezent să ajungă în jurul valorii de 80.000 de euro.
Lăsând la o parte povestea tulburătoare a bulei imobiliare de atunci și evoluția prețului locuinței proprii, vă invit să ne raportăm la o istorisire a unei alte proprietăți imobiliare care are strictă legătură cu vremurile pandemiei. Invariabil, criza sanitară – prin restricțiile apărute, lockdown, schimbarea modului de viață, munca și școala online – a creat în rândul unei părți considerabile a populației nevoia și/sau dorința de a-și schimba locuințele. Ținta principală au constituit-o apartamentele mari, cu cel puțin 3-4 camere, sau casele pe pământ, fapt care a determinat o creștere abruptă a cererii pentru acest tip de rezidență. Mânată de această tendință socială, o cunoștință a optat în luna august din 2020 pentru achiziția unei case nou construită, într-o zonă limitrofă Capitalei, corelată cu vânzarea apartamentului de 2 camere pe care-l deținea. Noua locuință a costat 96.000 de euro, cea mai mare parte a acestei sume fiind asigurată printr-un credit ipotecar. Când s-a mutat a aflat că vecinul său, care-și cumpărase același tip de casă cu circa două luni mai devreme, plătise 84.000 de euro. În prezent, la un an distanță, același tip de casă din respectivul ansamblu rezidențial se vinde cu 120.000 de euro plus TVA. Toate aceste case au fost construite în etape, locuințele fiind date în folosință pe măsură ce lucrările erau finalizate.
De ce totuși prețurile nu au fost aceleași și ce a influențat diferențele de cost consemnate? În esență, există două explicații. Prima ar fi aceea legată de scumpirea materialelor de construcții, iar a doua are în vedere reacția pieței atunci când cererea este mai mare decât oferta. Dacă ne raportăm strict la cea de-a doua motivație a majorării prețurilor locuințelor, putem defini o parte din această scumpire ca fiind artificială. Dar tocmai aceste scumpiri artificiale sunt miezul problemelor în procesul de formare a unei bule imobiliare, sunt până la urmă elementele care generează cercul vicios. Particular, în situația de față, raportându-ne la trendul de scumpire care se manifestă cu precădere pe segmentul amintit al pieței rezidențiale, dacă situația va continua, este posibilă formarea unei bule imobiliare. Nu la nivel național, ci doar în zonele unde se întâmplă grosul tranzacțiilor imobiliare, adică pricipalele orașe (București, Cluj-Napoca, Timișoara, Brașov, Constanța, Iași, etc.), care sunt până la urmă și cei mai importanți poli de dezvoltare ai României. Nu pe toate componentele pieței imobiliare, ci doar pe segmentele rezidențiale vizate de populație ca efect al pandemiei!
Efervescența de pe piața imobiliară se vede și în evoluția creditării ipotecare
Statisticile privind evoluția numărului de tranzacții înregistrate în România pe perioada pandemiei de coronavirus arată că piața rezidențială a înregistrat un avânt puternic (unele date indică o creștere cu circa 70%), grosul fiind reprezentat de achiziția proprietăţilor aflate în construcţie sau recent finalizate. La această efervescență de pe piața imobiliară contribuie și industria bancară, prin resursele pe care le alocă pe de o parte populației (credite ipotecare), fie dezvoltatorilor de ansambluri rezidențiale (credite de investiții imobiliare). Datele Băncii Naționale a României arată că, în perioada 2006 – 2008, valoarea creditelor ipotecare a crescut de aproape 4 ori, de la 5,24 miliarde de lei până la 20,99 miliarde de lei. Practic, în cei doi ani de boom economic premergători crizei financiare, românii au accesat împrumuturi pentru case de 15,75 miliarde de lei. Spre comparație, statistica BNR relevă că într-un an de pandemie (iunie 2020 – iunie 2021) populația a luat credite ipotecare în valoare de 9,54 miliarde de lei. Volumul finanțărilor imobiliare acordate persoanelor fizice ajunsese la finalul lunii iulie 2021 la 95,52 miliarde de lei. Conform evaluărilor specialiștilor Băncii Centrale, în perioada iulie 2020 – iunie 2021 au fost acordate credite ipotecare standard în creștere cu 39 la sută față de perioada iulie 2019 – iunie 2020, pe când creditul ipotecar acordat în cadrul programului guvernamental Prima Casă/Noua Casă s-a diminuat cu 24 la sută față de anul anterior, în linie cu reducerea plafonului.
Arhitecții sunt îngrijorați de creșterea galopantă a prețurilor la materialele de construcții și se tem de o nouă criză
Cum previziunile alarmiste privind pericolul unei bule imobiliare în România se fac tot mai auzite, publicatia BankingNews și-a propus să contabilizeze mai multe opinii ale specialiștilor din industria bancară și din domeniul construcțiilor, pentru a evalua care este starea lor de spirit în raport cu acest fenomen. În ultima vreme, am stat de vorbă personal cu mai mulți arhitecți, alcătuind o serie de interviuri publicate în cadrul revistei Agenda Construcțiilor. Principalul aspect definitoriu observabil în cadrul tuturor opiniilor exprimate de acești specialiști, care participă activ pe parcursului întregului proces de construcție a unui obiectiv rezidențial, este îngrijorarea.
Arh. Dragomir Drăgan, președintele filialei Timiș a Ordinului Arhitecților din România, consideră că este foarte probabil să ne aflăm într-un moment în care ar trebui băgate grânele în cetate și închise porțile. ”Din păcate, semnalele date de piață nu sunt cele mai optimiste. Situația economică internaționala a dus la o creștere graduală a prețului materialelor de construcție și implicit a manoperei, unde deja eram deficitari. Lipsa de mână de lucru calificată din cauza exodului românilor către Occident în căutare de slujbe mai bune și-a pus amprenta. Astfel, cei rămași răspund unei cereri mari, ceea ce a dus la creșterea prețurilor. Ca o părere personală, cred că suntem într-o bulă care stă să explodeze. Este probabil ca în următorii doi ani să se schimbe multe, însă cred că anticipez într-o direcție pe care unii ar considera-o speculativă și mai bine nu o fac”, este de părere Arh. Dragomir Drăgan (Citește interviul integral publicat în revista Agenda Construcțiilor).
La rândul său, Arh. Răzvan Ion Dracea, președintele filialei teritoriale Brașov, Covasna, Harghita a Ordinului Arhitecților din România, vorbește despre impredictibilitate și pericolele care ar putea perturba domeniul construcțiilor. ”Contextul actual, care continuă cu valul al patrulea al pandemiei și care nu le permite nici chiar specialiștilor din sănătate să poată prezice când se va sfârși criza sanitară, mă face să cred că, în următorii doi ani, nu se vor schimba prea multe în sectorul construcțiilor, în afara cazului în care economia mondială va fi afectată fie de o criză financiară asemănătoare celei din 2008, fie de una a materiilor prime, pe care deja am început să o resimțim”, subliniază Arh. Răzvan Ion Dracea. (Citește interviul integral publicat în revista Agenda Construcțiilor)
Un alt arhitect care amintește de problema scumpirii materialelor de construcții este Aurel-Ioan Cobe, vicepreședintele filialei Bihor a Ordinului Arhitecților din România. ”Dificultățile care ar putea să apară în perioada următoare sunt date de creșterea necontrolată a prețurilor la materialele de construcție, implicit la manoperă, fapt care deja reprezintă o realitate și care ar putea conduce la diminuarea cererii de proiectare pentru viitoare dezvoltări imobiliare de orice fel”, punctează Aurel-Ioan Cobe. (Citește interviul integral publicat în revista Agenda Construcțiilor)
Din păcate, modificările costurilor la materialele de construcții impun ori o regândire la proiectelor rezidențiale prin identificarea unor soluții care să atenueze efectele scumpirii, ori o scumpire în lanț a obiectivelor construite, în condițiile în care investiția inițială trebuie suplimentată pentru a acoperi diferențele. ”O altă problemă este faptul că prețul materialelor fluctuează, iar acest lucru poate influența semnificativ munca noastră, ajungându-se chiar până la modificări de soluții sau de detalii”, explică Arh. Daniela Maier, presedintele filialei Transilvania a Ordinului Arhitecților din România. (Citește interviul integral publicat în revista Agenda Construcțiilor)
Banca Națională monitorizează riscurile ce decurg dinspre piața imobiliară. Băncile comerciale consideră că nu sunt suficiente elemente care să genereze o îngrijorare semnificativă
”Banca Națională a României monitorizează îndeaproape riscurile ce decurg dinspre piața imobiliară prin cuantificarea riscurilor, respectiv prin evaluarea eficienței și a suficienței măsurilor implementate”, menționează specialiștii BNR, într-o amplă analiză a aspectelor ce țin de evoluția prețurilor de pe piața imobiliară din țara noastră, dezvoltarea agresivă a segmentului rezidențial din ultima perioadă și trendul ascendent accentuat al creditării ipotecare, realizată la solicitatea publicației BankingNews. ”Rezistența sectorului populației la șocuri s-a îmbunătățit considerabil în ultimii ani, în condițiile în care ponderea serviciul datoriei în venitul disponibil s-a diminuat, iar avuția netă s-a consolidat. Această dinamică a fost susținută, de la începutul anului 2019, și de măsurile BNR cu privire la limitarea gradului maxim de îndatorare în accesarea de împrumuturi de la instituțiile de credit. În ianuarie 2019, cerințele privind gradul de îndatorare au fost recalibrate ca urmare a acumulării de vulnerabilități (avansul susținut al creditării, precum și creșterea îndatorării debitorilor)”, subliniază specialiștii Băncii Naționale a României. ”Cum se poziționează Banca Centrală față de pericolul unei bule imobiliare și care sunt măsurile administrative necesare pentru evitarea unei crize de acest gen?” sunt întrebări care își găsesc răspunsurile în opinia formulată de reprezentanții BNR, disponibilă AICI.
Pe de altă parte, Valentin Tătaru, Economistul-șef al ING Bank, recunoaște că dinamica segmentului rezidențial este într-adevăr una susținută atât pe partea de construcții, cât și pe cea de creditare. ”Legat de creditare, aceasta ar trebui pusă în contextul mai larg al unei intermedieri financiare încă reduse în România, precum și al unei rezistențe crescute a populației la șocuri, așa cum relevă ultimul raport de stabilitate financiară al BNR. De asemenea, trebuie subliniat și faptul că segmentul creditelor ipotecare are cea mai mică rată de neperformanță, aceasta situându-se confortabil sub 2%. Prin comparație, rata de neperformanță la creditele de consum era la 5.7% în T1 2021”, a declarat Valentin Tătaru, pentru publicația BankingNews.
Referitor la dinamica prețurilor imobiliare (House Price Index publicat de Eurostat), oficialul ING Bank spune că, deși aceasta a accelerat anul trecut, nu sunt suficiente elemente care să genereze o îngrijorare semnificativă. ”Oricum ne-am uita la date (fie media ultimilor 10 ani, 5 ani, 3 ani sau chiar doar pe anul trecut), creșterea prețurilor în România a fost fie cea mai mică din regiune, fie a doua cea mai mică după Bulgaria, ritmurile medii de creștere menținându-se relativ constante în ultimii ani în jurul lui 5.0%”, subliniază Valentin Tătaru.
La rândul lor, specialiștii BCR au menționat, într-un punct de vedere transmis publicației BankingNews, că – potrivit calculelor proprii – achiziționarea unei locuințe continuă să fie accesibilă raportată la media pe termen lung. ”Prețul locuințelor în România au avut cel mai lent avans din Europa Centrală și de Est în ultimul deceniu, pe când veniturile au înregistrat cea mai accelerată creștere. În concluzie, nu vedem semnele unei bule imobiliare pe datele disponibile la nivel național. Din punct de vedere al creditarii, noi susținem în continuare creditarea responsabilă, prin consilierea clienților pe principii de educație financiară, oferirea de dobânzi fixe de până la 10 ani și promovarea asigurărilor suplimentare, așa cum sunt cele de somaj sau de riscuri de sănătate”, au completat oficialii BCR.
Reacțiile publice față de pericolul unei bule imobiliare sunt cenzurate pe principiul proverbului ”Să nu vorbești de funie în casa spânzuratului”. Până la urmă, nimeni nu poate previziona în mod exact cum se va manifesta în plan macroeconomic criza sanitară, mai ales în condițiile în care există încă foarte multe necunoscute în ceea ce privește evoluția pandemiei. Observând tipologia caselor tranzacționate și respectiv profilul clienților, este clar că băncile nu au de ce să fie îngrijorate. Până la urmă, vorbim despre un tip de locuințe considerate de top și de persoane cu venituri peste medie, care pot administra mai ușor efectele unei crize financiare. Totuși, acești oameni ar trebui să se întrebe dacă prețul plătit acum pentru locuința vizată nu este cumva mincinos. Dacă vor considera corect prețul plătit, cu siguranță ”rânjetul viclean de după perdeaua de fum a pandemiei” este doar o himeră.
