În urma previziunilor tot mai alarmante privind pericolul unei bule imobiliare în România formulate de unii economiști, Publicatia BankingNews și-a propus să contabilizeze mai multe opinii ale specialiștilor din industria bancară pentru a evalua care este starea de spirit în rândul bancherilor în raport cu acest fenomen. În acest sens, Banca Națională a României a transmis BankingNews o amplă analiză a aspectelor ce țin de evoluția prețurilor de pe piața imobiliară din țara noastră, dezvoltarea agresivă a segmentului rezidențial din ultima perioadă și trendul ascendent accentuat al creditării ipotecare. ”Cum se poziționează specialiștii BNR față de pericolul unei bule imobiliare și care sunt măsurile administrative necesare pentru evitarea unei crize de acest gen?”, sunt întrebări care își găsesc răspunsurile în cele ce urmează.
Potrivit studiului BNR, la începutul anului 2020, piața imobiliară rezidențială se afla în faza de expansiune a ciclului, criza economică declanșată de pandemia COVID-19 determinând oprirea acestei evoluții ciclice. Astfel, activitatea pieței imobiliare s-a redus semnificativ în perioada stării de urgență, principalul factor fiind contracția cererii, care s-a redresat ulterior. Per total, în cursul anului 2020 au fost efectuate cu 8 la sută mai multe tranzacții comparativ cu anul 2019. Piața imobiliară a continuat să își revină, tranzacțiile încheiate în primele șase luni ale anului curent crescând cu 34 la sută comparativ cu aceeași perioadă a anului precedent, datorită revigorării interesului pentru achiziția de locuințe.
”Spre deosebire de cerere, oferta nu a înregistrat astfel de fluctuații. Lucrările de construcții rezidențiale au continuat în ritm susținut și în perioada pandemiei, o explicație fiind faptul că această activitate s-a putut desfășura în condițiile în care măsurile de distanțare fizică și de restricționare a mobilității erau în vigoare. În prima jumătate a anului 2021, volumul lucrărilor de construcții și-a menținut tendința ascendentă, majorându-se cu circa 28 la sută comparativ cu aceeași perioadă a anului precedent, iar numărul autorizațiilor de construcție a cunoscut, de asemenea, un avans considerabil (31 la sută)”, evidențiază specialiștii Băncii Centrale.
Prețurile bunurilor imobiliare rezidențiale au continuat trendul ascendent și în perioada pandemiei, dar și-au redus rata de creștere (de la 8 la sută în 2020/T1 la 1,4 la sută în 2021/T1). Pe termen scurt, majoritatea instituțiilor de credit estimează continuarea creșterii într-o anumită măsură a prețurilor proprietăților rezidențiale în T3/2021, în timp ce 38 la sută dintre instituțiile de credit mizează pe menținerea nemodificată a prețurilor imobiliare. Începând cu anul următor, este de așteptat ca prețurile locuințelor să se majoreze suplimentar, în contextul modificării limitei de la care se aplică TVA de 5 la sută pentru tranzacțiile de locuințe (de la aproximativ 93.000 euro la 140.000 euro, de la 1 ianuarie 2022), dar și pe fondul evoluției ascendente a prețurilor materiilor prime în domeniul construcțiilor.
Creștere de aproape 40% a creditelor ipotecare standard în perioada pandemiei
Conform oficialilor Băncii Naționale a României, nivelul prețurilor raportat la venituri s-a menținut relativ constant, indicatorul preț/venit având o valoare similară celei înregistrate înainte de pandemie (8,7 ani, în martie 2021 comparativ cu 8,8 ani în decembrie 2019), însă comparativ cu nivelurile înregistrate în anul 2008 (raportul preț/venit indica o perioadă de peste 20 ani necesară achiziționării unei locuințe fără sprijin financiar din partea băncilor, în condițiile alocării venitului net mediu economisirii în acest scop) puterea de cumpărare în ceea ce privește proprietățile imobiliare s-a îmbunătățit semnificativ.
Indicele privind accesul la piața creditului ipotecar a avut o valoare medie de 0,8 în anul 2020 (venitul mediu reprezentând 80 la sută din venitul necesar contractării unui credit), în scădere de la 0,9 în anul 2019. Similar crizei din 2007-2008, așteptările privind o posibilă corecție a prețurilor imobiliare în perioada stării de urgență au condus la o creștere a corelației dintre ciclul creditului și cel al prețurilor bunurilor imobiliare.
În opinia specialiștilor BNR, spre deosebire de criza financiară din 2007-2009, când fluxul de credit ipotecar nou a suferit o reducere de 66 la sută (octombrie 2009 comparativ cu octombrie 2008), evoluția fluxului de creditul ipotecar a fost una robustă în ultimele 12 luni în ciuda perturbărilor cauzate de către pandemia COVID-19. Astfel, în perioada iulie 2020-iunie 2021 au fost acordate credite ipotecare standard în creștere cu 39 la sută față de perioada iulie 2019-iunie 2020, pe când creditul ipotecar acordat în cadrul programului guvernamental Prima Casă/Noua Casă s-a diminuat cu 24 la sută față de anul anterior, în linie cu reducerea plafonului.
Împrumuturile pentru locuințe însumează peste două treimi din portofoliul de credite acordate populației
Expunerile instituțiilor de credit în raport cu piața imobiliară rezidențială sunt importante. Acestea însumează peste două treimi din portofoliul de credite acordate populației (68 la sută, respectiv 105,4 miliarde lei, iunie 2021). Riscul de credit aferent creditelor ipotecare este redus, iar perspectivele arată menținerea la un nivel scăzut. Rata de neperformanță pentru creditul ipotecar s-a situat la nivelul de 1,61 la sută în iunie 2021, cu 0,6 puncte procentuale sub valoarea înregistrată în aceeași perioadă a anului precedent, această scădere fiind datorată în principal diminuării expunerilor neperformante denominate în valută (-33 la sută în termeni anuali). Analizele privind probabilitatea de nerambursare indică, de asemenea, menținerea la nivel redus a riscului de credit pe segmentul ipotecar, un factor important fiind așteptările privind îmbunătățirea condițiilor macroeconomice. Estimările sunt realizate, însă, în condiții de incertitudine însemnată.
Cerințele privind gradul de îndatorare și gradul de acoperire prin garanții reduc riscul de credit
La momentul actual, principalele măsuri macroprudențiale puse în aplicare pentru a aborda riscurile de pe piața imobiliară rezidențială sunt cerințele privind gradul de îndatorare (debt-to-service, DSTI) și gradul de acoperire prin garanții (loan-to-value, LTV). Nivelul maxim al gradului de îndatorare este de 40% din venitul net la creditele în lei și 20% la cele în valută, iar rata maximă de îndatorare este majorată cu 5 puncte procentuale pentru creditele aferente achiziționării primei locuințe ce urmează a fi ocupată de debitor. În cazul LTV, limitele sunt următoarele: valoarea unui credit pentru investiții imobiliare nu poate depăși 85% din valoarea garanției ipotecare în cazul creditelor acordate în lei.
Pentru creditele denominate într-o monedă străină sau indexate la cursul unei monede străine, în situația în care debitorul obține veniturile eligibile denominate sau indexate la moneda creditului, valoarea unui credit pentru investiții imobiliare este limitată la 80% din valoarea garanției ipotecare. În cazul creditului pentru investiții imobiliare acordat unei persoane fizice neacoperite în mod natural la riscul valutar, valoarea finanțării nu poate depăși 75% din valoarea garanției ipotecare în cazul creditelor denominate în euro sau indexate la cursul euro și 60% în cazul creditelor denominate în alte monede străine sau indexate la cursul unor alte monede străine.
”În faza de expansiune a ciclului, se așteaptă ca măsurile DSTI și LTV să reducă riscul de credit din portofoliile băncilor, având în același timp un impact, mai redus, asupra dinamicii creditului. Rezistența sectorului populației la șocuri s-a îmbunătățit considerabil în ultimii ani, în condițiile în care ponderea serviciul datoriei în venitul disponibil s-a diminuat, iar avuția netă s-a consolidat. Această dinamică a fost susținută, de la începutul anului 2019, și de măsurile BNR cu privire la limitarea gradului maxim de îndatorare în accesarea de împrumuturi de la instituțiile de credit. În ianuarie 2019, cerințele privind gradul de îndatorare au fost recalibrate ca urmare a acumulării de vulnerabilități (avansul susținut al creditării, precum și creșterea îndatorării debitorilor)”, subliniază specialiștii Băncii Naționale a României.
Comitetul European pentru Risc Sistemic: Vulnerabilitățile pe termen mediu legate de sectorul imobiliar rezidențial din România sunt evaluate ca limitate
De la momentul implementării, gradul median de îndatorare (DSTI) raportat de către instituțiile de credit s-a diminuat cu 8,4 puncte procentuale comparativ cu finalul anului 2018, până la o valoare de 37,4 la sută. Diminuarea îndatorării la nivel de debitor și evoluția pozitivă a activității de creditare indică faptul că intervenția băncii centrale în limitarea DSTI pentru persoanele fizice a fost benefică și și-a atins obiectivele stabilite privind creșterea sustenabilă a intermedierii financiare.
În plus, la nivel european, Comitetul European pentru Risc Sistemic (CERS) evaluează periodic riscurile dinspre piața imobiliară, pe baza unei metodologii ce analizează palierul colateralului, palierul finanțării și palierul populației, precum și adecvarea măsurilor active și suficiența acestora în termeni de calibrare și eficacitate. Vulnerabilitățile pe termen mediu legate de sectorul imobiliar rezidențial pentru România au fost evaluate ca limitate, măsurile de politici macroprudențiale ca fiind adecvate și suficiente pentru a contracara semnalele de supraîncălzire a pieței.
Pe baza acestor analize, au fost emise recomandări și avertismente unor state precum Danemarca, Luxemburg, Cehia sau Austria, iar conform celei mai recente evaluări România nu se regăsește printre țările vizate. Mai multe informații pot fi regăsite în cel mai recent raport cu privire la vulnerabilitățile sectorului imobiliar rezidențial din țările zonei economice europene (EEA), ce poate fi accesat AICI.
”În încheiere, menționăm că Banca Națională a României monitorizează îndeaproape riscurile ce decurg dinspre piața imobiliară prin cuantificarea riscurilor, respectiv prin evaluarea eficienței și a suficienței măsurilor implementate”, au conchis oficialii Băncii Centrale.
