2016 a fost un an efervescent pentru creditarea ipotecară. Pregătirea legii „dării în plată” şi intrarea acesteia în vigoare au influenţat politica de împrumuturi a băncilor, dar şi cererea de credite.
Temători că nu vor mai avea acces la un credit ipotecar, din cauză că băncile anunţau că vor creşte avansul (ceea ce s-a şi întâmplat), clienţii s-au grăbit să acceseze împrumuturile. Automat, a existat un volum mai mare de finanţări în primele patru luni ale anului. În luna mai, legea deja intra în vigoare. Dar „darea în plată” nu a fost singura care a mişcat piaţa creditului ipotecar. Programul guvernamental „Prima casă” a condus la creşterea volumului de împrumuturi.
Per ansamblu, din evoluția creditelor din primele zece luni din 2016 se observă că legea „dării în plată” și modul în care băncile au reacționat au bulversat piața creditelor standard și au dat un impuls programului „Prima casă”.
Totodată, se poate spune că împrumuturile standard ale băncilor încep să își facă tot mai mult loc în preferințele românilor, creditarea standard apropiindu-se încet-încet ca volum de „Prima casă”.
Statistica din ultimii ani ne arată că piața creditului ipotecar crește accelerat
Împrumutul ipotecar crește accelerat de la un an la altul, în 2016 față de 2014 existând o creștere de peste 50%. Per ansamblu, în primele zece luni din 2016 volumul de credite noi în lei acordate a fost de 9,45 de miliarde de lei, faţă de 10,16 miliarde de lei în întreg anul 2015 şi de numai 6,38 de miliarde de lei, în 2014, potrivit datelor Băncii Naţionale a României publicate până în prezent.
În ceea ce priveşte creditele în valută, volumul de credite ipotecare noi a fost anul trecut, în primele zece luni, de 354,65 milioane lei (în echivalent), faţă de 1,57 de miliarde de lei în 2015 şi de 604,7 milioane de lei în 2014.
„Darea în plată” a bulversat piaţa creditelor standard şi a dat un impuls pentru „Prima casă”
Ultimele luni din 2015 şi primele luni din 2016 au fost marcate de discuţii privind „darea în plată”. În decembrie 2015, preşedintele Klaus Iohannis a trimis Parlamentului la reexaminare actul normativ. În aprilie, norma era din nou de Camera Deputaţilor, for decizional, pentru ca la legea să intre în vigoare pe data de 13 mai.
Toate aceste etape s-au observat pe piaţa creditului ipotecar. De la începutul anului 2016 şi până în luna mai, băncile au majorat aproape la unison avansul la credite ipotecare, până la niveluri de 30-40%, cele mai mari procente fiind pentru creditele în valută.
Faptul că „dărea în plată” și reacția băncilor, prin creșterea avansului, au afectat puternic piața creditului ipotecar se observă cel mai bine în evoluția împrumuturilor în euro. Împrumuturile noi în euro au scăzut de șase – șapte ori, ca volum lunar, din ianuarie până în octombrie 2016.
Astfel, dacă în prima lună a anului trecut s-au acordat credite în euro de 73,59 milioane de lei, în echivalent, în octombrie volumul lunar era de aproape șapte ori mai mic, respectiv 11 milioane de lei. În luna mai, când legea a intrat în vigoare, volumul creditelor acordate a fost deja de trei ori mai mic decât în ianuarie, respectiv 25 de milioane de lei.
În ceea ce privește creditele în lei, statisticile BNR prezintă cumulat în volumul împrumuturilor noi pe cele standard și „Prima casă”. Astfel, este destul de greu de observat care a fost evoluția lunară pentru fiecare tip de credit.
Ce se poate observa din statisticile BNR este că cererea de credite a crescut puternic, românii încercând în primele patru luni din 2016 să „prindă” un împrumut cu avans nemajorat. Astfel, dacă în ianuarie volumul de credite noi în lei acordate de bănci a fost de fost de 532 de milioane, în martie şi aprilie volumul a fost mai mult decât dublu, de peste 1,15 miliarde de lei, în fiecare lună.
Creditarea ipotecară standard revine în atenția consumatorilor, însă ”darea în plată” a pus bețe-n roate unei accelerări mai bune
Deși puternic marcat de legea dării în plată, 2016 este un an în care se poate spune că observăm un reviriment pentru creditele standard, după cum indică datele BNR.
Astfel, anul trecut, majoritatea băncilor a menţinut un avans ridicat la creditele ipotecare de-a lungul verii. La finele lui august, BCR, cea mai mare bancă din piaţă şi totodată unul din cei mai importanţi creditori de pe piaţa ipotecară, revenea deja la un avans de 15-25%, în anumite oraşe din ţară. Alte bănci importante au scăzut avansul la rândul lor. Reprezentanţii celei mai mari bănci locale, ca şi ai altor creditori, recunoşteau că vânzarea de credite s-a limitat, în perioada de avans crescut, la câteva credite.
Cu toate astea, chiar dacă în perioada mai – august majoritatea băncilor a majorat avansul, au existat câțiva creditori, cum ar fi Banca Transilvania, OTP Bank și alte câteva bănci, care au operat cu un avans de maximum 20%. Pentru aceste bănci, cererea de ipotecare standard a crescut accelerat.
În primele patru luni ale anului s-au acordat multe credite ipotecare standard și „Prima casă”. Astfel, plafonul iniţial de garanții „Prima casă” pentru 2016 fusese de circa 1,69 miliarde de lei, suficient cât pentru un volum de credite de circa 3,4 miliarde de lei. Volumul de garanţii acordate de bănci în primele patru luni ale anului 2016 a fost de peste 13.000, dublu faţă de aceeaşi perioadă din anii precedenţi.
Ulterior, chiar în luna mai, plafonul a fost suplimentat cu 500 de milioane de lei, aşadar corespondentul unui volum de credite de un miliard de lei. Datorită „Primei case”, dar și acelor bănci care au optat pentru un avans limitat și după apariția legii „dării în plată”, volumul de ipotecare noi a rămas ridicat. Astfel, în mai şi iunie băncile au acordat credite în valoare de 1,3, respectiv 1,2 miliarde lei.
Din iulie, volumele de credite noi au început să scadă, şi au rămas pe scădere inclusiv în lunile de toamnă. Programul „Prima casă” a beneficiat de încă o suplimentare de garanţii reprezentând 500 de milioane de lei, în echivalent, în septembrie, şi de una de 250 de milioane de lei, în noiembrie.
Un element important, care ne conduce către concluzia că finanțările ipotecare standard sunt văzute ca o opțiune viabilă de către consumatori în ultimii ani, este generat de evoluția pe care au avut-o creditele imobiliare în euro în perioada 2014 – 2016. Practic, statistica privind împrumuturile în euro nu este influențată în niciun fel de programul ”Prima Casă”, acest tip de credite fiind acordate numai în moneda națională. Finanțările în euro există numai în varianta standard.
Din cifrele BNR se poate observa că volumul de credite ipotecare noi în euro a urcat vertiginos în 2015 față de anul anterior, înregistrând o creștere de aproape 150%, de la 604,7 milioane de lei până la 1,57 miliarde de lei. Darea în plată a generat însă o prabușire spectaculoasă a volumului de credite noi în euro în 2016, cel mai probabil din cauza avansului considerabil solicitat de bănci. De la cele 1,57 miliarde de lei din 2015 s-a ajuns la 354,65 milioane de lei în primele zece luni din 2016.
Creditele ipotecare noi se apropie, ca volum, de cele „Prima casă”
Cu sau fără „darea în plată”, creditele standard au reușit să răzbată în piață și prind tot mai mult „cheag”. O demonstrează evoluția din ultimii ani. În anul 2014 volumul de credite „Prima casă” a fost de 3,96 miliarde de lei, iar volumul total de credite noi în lei a fost de 6,38 miliarde de lei, ceea ce înseamnă că s-au acordat ipotecare standard de circa 2,4 miliarde.
În 2015, volumul de credite „Prima casă” a fost de 5 miliarde de lei, dintr-un total de credite noi în lei de 10,16 miliarde de lei. Aparent, creditele standard noi au însumat circa 5 miliarde lei însă ar fi o concluzie falsă. Asta deoarece atât BCR și Banca Transilvania, cât și alte bănci mari de pe piață au derulat programe de conversie și restructurare. Acestea au îngroșat volumele împrumuturilor noi, dar trebuie ținut cont că nu e vorba decât de credite vechi, „reinventate”, care e posibil să fi cântărit câteva miliarde de lei în volumul de noi credite.
În 2016, s-au acordat inițial garanții „Prima casă” în valoare de 1,69 de miliarde de lei, ulterior, în mai, încă 500 de milioane de lei, în septembrie încă pe atât, iar în noiembrie garanții de 250 de milioane de lei. Per total, avem un volum de garanții de circa 2,95 de miliarde de lei, ceea ce corespunde unui volum de credite de 5,9 miliarde de lei. Doar până în octombrie însă s-au acordat credite în lei (standard și „Prima casă”) de 9,45 de miliarde de lei. Prin urmare, în primele zece luni ale anului volumul de împrumuturi standard noi a fost de circa 3,55 de miliarde lei, în ciuda tuturor sincopelor de peste an.
Poate însemna aceasta că împrumutul standard se revigorează? Probabil. În prezent, diferența majoră dintre creditele standard și cele „Prima casă” a rămas avansul, de numai 5% în programul guvernamental și 15 – 25% la împrumuturi standard. O statistică „Prima casă” arată că, în 2016, doar 15% din debitori au achitat un avans de 5%, în timp ce 63% între 5 și 10%, ceea ce înseamnă că și clienții „Prima casă” încearcă să aducă un aport propriu cât mai mare, apropiindu-se de profilul clientului de ipotecare standard.
