Viena, Praga sau Bratislava sunt unele dintre cele mai frumoase capitale din partea central-estică a Europei ce au, dincolo de trecutul imperial, ceva în comun. Fac parte din state ce au pus bazele unui sistem de renovare și dezvoltare a sistemului locativ care s-a dovedit un succes. E vorba de sistemul băncilor pentru locuințe.
Unul dintre cele mai mici state din zonă, Slovacia este prima țară după Germania și Austria care a introdus sistemul de economisire-creditare, în 1992. În 25 de ani, acesta a devenit foarte eficient fiind, pe rând, baza împrumutului ipotecar atunci când celelalte bănci comerciale nu aveau apetit pentru asta dar și baza schimbării la față a fondului locativ, finanțând masiv renovările de locuințe.
Cea mai mare bancă locală de economisire-creditare din Slovacia, cu cotă de piață de peste 81%, este Prva Stavebva Sporitelna, ce are ca principali acționari grupul austriac Erste, Raiffeisen Wohn Bausparen și Schwabisch Hall, cu procente similare, de câte 33 %. În prezent, banca are circa un milion de clienți. Populația țării este de 5,4 milioane de locuitori, ceea ce înseamnă că sistemul de economisire-creditare are o rată de penetrare de aproximativ 20%. Creditele acordate de Prva Stavebva Sporitelna au un volum de 2,1 miliarde de euro, soldul depozitelor fiind de 2,7 miliarde de euro.
David Marwan, membru al consiliului director al Prva Stavebva Sporitelna, a explicat unui grup de jurnaliști români cum funcționează sistemul în Slovacia, principiile fiind întâlnite de altfel în toate țările unde există bănci pentru locuințe. Un sistem de economisire creditare intră „în producție” în circa 5-10 ani, ceea ce înseamnă că procesul de creditare începe să prindă contur după o peiroadă acumulare, prin depozite, de circa 5-10 ani, a explicat Marwan.
Circa 80% din business-ul băncii se concentrează pe credite pentru renovare și nu pe credite ipotecare, structura fiind similară cu aceea din băncile românești de economisire-creditare, Raiffeisen Banca pentru Locuințe și BCR Banca pentru Locuințe. De altfel, pe baza acestui sistem de economisire-creditare Slovacia a reușit să rezolve problema renovărilor de blocuri cu bani prin bănci pentru locuințe.
Potrivit lui Marwan, au existat perioade în care sistemul de economisire-creditare a furnizat circa două treimi din creditele ipotecare la nivel de sistem bancar. Apogeul a fost atins însă în în 1997, când creditele acordate prin sistemul de economisire-creditare reprezentau 67% din volumul nou de credite ipotecare din acest an. De altfel, în perioada 1997- 2004, ponderea creditelor ipotecare acordate de băncile pentru locuințe a variat între 34 și 68%. În 2015, ponderea a ajuns la 10,3% din creditarea ipotecară pe sistem.
Primă de 40% din suma minimă de economisit
Pentru a crește atractivitatea pentru sistem, statul slovac a oferit inițial o primă care reprezenta 40% din suma minimă de economisit. Altfel spus, se ofereau circa 200 de euro, când suma minimă de economisit pentru a putea beneficia de primă era 500 de euro.
În România, un sistem aflat încă la început, nivelul primei este de 25% din suma minimă de economisit, adică 250 de euro, la un depozit de minim 1.000 de euro. Pe măsură ce sistemul a prins contur, nivelul primei a scăzut în Slovacia, devenind în anul 1997 circa 30% din suma minimă de economisit, în anul 2003 – 20%, pentru ca în 2016 să ajungă la circa 5%. Acum prima de la stat este în valoare de 66 de euro, suma minimă de economisit fiind de 1.327 de euro.
Din bugetul Slovaciei se cheltuiesc circa 20 de milioane de euro pe an pentru sistemul de economisire- creditare pentru prime, un efort financiar redus raportat la beneficiile generate pentru sistemul locativ, spune David Marwan. În schimb, în primii ani de funcționare a sistemului, efortul bugetar a fost de circa 87 milioane de euro pe an. În România, nivelul primelor pentru anul 2015 era de circa 212 milioane de lei, deci circa 48 milioane de euro.
Nu există limită de vârstă pentru un contract de economisire-creditare
Cel mai tânăr client din sistem poate avea doar câteva zile de la naștere și nu există limită maximă de vârstă pentru clienți, a explicat bancherul slovac. Pentru a beneficia de prima de stat, deponentul trebuie să economisească minimum 6 ani, iar dacă retrage banii înainte de acest termen, trebuie să demonstrezi că suma acumulată a fost folosită pentru amenajarea locuinței. După șase ani, deponentul nu trebuie să mai justifice însă la ce folosește banii. La mijlocul anilor 90, autoritățile au schimbat legislația impunând și celor care au economisit 6 ani să justifice că au folosit banii pentru amenajarea locuințelor, dar au fost suficienți de deștepți ca să își dea seama că limitează producția de credite, a mai spus bancherul.
„Nu ne interesează ce fac cu banii după 6 ani, ci că furnizează bani ca să îi putem finanța pe cei care iau credite. Este un sistem care nu ar putea funcționa dacă toți cei care ar deschide depozite ar lua și credite. Suma economisită este mult sub valoarea creditelor: dacă toți ar lua credite, atunci la un moment dat nu am mai avea din ce să finanțăm. Ca medie, trebuie să existe circa șase deponenți în sistem ca să putem acorda un credit”.
În opinia sa, sistemul românesc al băncilor de economisire-creditare este bine pus la punct, iar dacă este urmată întocmai legislația, atunci va avea un parcurs bun. La noi, vechimea sistemului este de 8-10 ani, iar producția de credite de abia acum începe să crească. În Slovacia au început să se acorde credite la circa cinci ani de la lansarea sistemului, după ce s-a acumulat un capital consistent pentru împrumuturi.
Creditarea ipotecară în România, raportat la țările din jur
În România, volumul creditelor ipotecare a rămas mult în urma altor state din zonă, potrivit unui studiu realizat de Asociația Băncilor pentru Domeniul Locativ din România. Astfel, în 2014, soldul acestor credite era la noi de 10,4 miliarde de euro, în timp ce în Ungaria, care are circa o treime din populația României nivelul era de 7,9 miliarde de euro. Slovacia, o țară cu o populație de doar cinci milioane de locuitori, avea în 2014 credite ipotecare în valoare de 17,4 miliarde de euro, în timp ce Cehia, de asemenea o țară mult mai mică decât România, avea credite ipotecare în valoare de 32,6 miliarde de euro. Austria este lider în zonă la creditarea ipotecară, cu un volum total de credite de 90,7 miliarde de euro.
Potrivit studiului, circa 40% din casele din fondul locativ local au nevoie de reparație, iar dintre acestea 52% necesită reparații urgente. De asemenea, nevoia de locuințe noi este extrem de mare, în perioada 2000 – 2012 fiind construite aproape 200.000 de locuințe noi, în condițiile în care cererea actuală depășește un milion de noi locuințe. Provocarea este de a răspunde acestor nevoi în condițiile în care veniturile românilor sunt mici, nu există o tradiție pentru economsire dar și posibilitatea de a pune un ban deoparte e redusă din cauza salariilor mici.
România are cel mai mic salariu mediu brut raportat la alte state din jur în care există sistemul de economisire creditare, respectiv 507 euro, față de 969 în Slovacia și Cehia, 1.048 în Ungaria și 3.264 în Austria (în anul 2013).
Statele cu tradiție în sistemul de economisire-creditare au încurajat inițial sistemul prin oferirea unor prime de stat mai mari, însă până acum sistemul băncilor pentru locuințe s-a dezvoltat prea puțin. În 2015, doar 2,9% din populația României avea un contract Bauspar (economisire-creditare), față de 59% în Austria, 36% în Cehia.
Controlul Curții de Conturi din România
Un raport al Curții de Conturi ce viza activitatea băncilor de locuințe de până în 2014, inclusiv, constata mai multe abateri ce n-ar fi permis acestor creditori să-și atingă scopul de a contribui la dezvoltarea sistemului locativ.
Curtea semnala:
– acordarea nelegată a primei de stat pentru clienți minori, ce nu erau îndreptățiți să primească această primă prin încheierea de contracte de economisire cu părinții acestora în calitate de reprezentanți legali. Cu toate astea, practica din celelalte țări în care există sistemul băncilor pentru locuințe este de încheia contracte de economisire cu orice cetățean, indiferent de vârstă, încă din ziua în care i-a fost atribuit un cod numeric personal.
– eliberarea primei de stat clienților care au avut încheiate contracte de economisire creditare fără ca aceștia să justifice, în toate cazurile, utilizarea în scop locativ a sumelor economisite. Însă, practica din toate țările în care există acest sistem, inclusiv legislația din România, prevede că, după un ciclu complet de economisire, fie că e vorba de 5 ani în România sau de șase ani în Slovacia, de exemplu, clientul beneficiază de prima de la stat și nu mai trebuie să justifice cheltuirea banilor. De altfel, rațiunea după care funcționează sistemul este că, într-un sistem care se autofinanțează, trebuie să existe cel puțin cinci-șase depozite, pentru a se putea acorda un credit (care are întotdeauna o valoare mai mare ca depozitul). Prin urmare, în sistem chiar este nevoie de deponenți care să nu aceseze credite.
BCR Banca pentru Locuințe și Raiffeisen Banca pentru Locuințe au contestat raportul Curții de Conturi și au câștigat, în primă instanță, la Curtea de Apel, suspendarea aplicării măsurilor recomandate de Curte. În paralel, la Curtea de Apel există două procese pe fond în care fiecare judecător în parte va analiza punct cu punct concluziile raportului și contestațiile băncilor.
O nouă lege ar putea relansa sistemul băncilor pentru locuințe
În prezent, în Parlament există un nou proiect de lege care clarifică sistemul de funcționare al băncilor pentru locuințe, ce a trecut deja de Senat și se află în dezbaterea comisiilor de specialitate din Camera Deputaților.
În ultimul an, în urma controlului Curții de Conturi, băncile pentru locuințe din România nu au mai încheiat contracte noi de economisire, punând activitatea on hold până când instanțele judecătorești ajung la o decizie finală. Statul nu a mai acordat primele aferente acestui sistem, iar în prezent există restanțe pentru întreg anul 2015 și circa 10% din volumul de prime pentru 2014.
Aprobarea noului proiect de lege, chiar dacă nu ar avea influență asupra acțiunii din instanță, ar putea permite reluarea activității în condiții clare de funcționare.
