Tinerii sub 35 de ani ar putea cumpăra o locuință prin programul „Noua Casă” cu un avans de minimum 5%, inclusiv pentru categoria de preț 70.001–140.000 de euro, pentru care în prezent contribuția minimă este de 15%. Senatul a adoptat astăzi proiectul, dar măsura trebuie să treacă și de Camera Deputaților înainte de a deveni aplicabilă. analizând aceast proiect de lege, mi-am readus aminte de vremurile în care Prima Casă devenea un proiect absolut necesar, de importanță sistemică așa cum îl numește și BNR. Dar azi, românii nu mai prea apelează la el. Ce s-a întamplat între timp? Ne uităm împreună peste cifrele BNR care NU susține această schimbare legislativă.
BNR, aviz negativ
Cum spuneam, Banca Centrală a dat aviz negativ, nu susține schimbarea și aduce în discuție o problemă mai amplă: cât de util mai este programul, în condițiile în care creditele ipotecare standard au câștigat teren prin dobânzi mai competitive și perioade inițiale cu rate fixe.
Dar, pentru cumpărători, reducerea avansului ar însemna economii inițiale mai mici. În exemplul unei locuințe de 140.000 de euro, contribuția ar coborî de la 21.000 la 7.000 de euro. Banca centrală atrage însă atenția că avantajul avansului redus trebuie evaluat împreună cu dobânda, riscul împrumutului și efectele asupra prețurilor locuințelor.
Ce a votat Senatul și cine ar putea beneficia
Propunerea legislativă a fost adoptată luni, 26 octombrie, cu 102 voturi pentru și o abținere. Senatul este prima Cameră sesizată, iar Camera Deputaților va avea votul decisiv. Cu alte cuvinte, schimbarea legislativă nu este încă în vigoare.
Proiectul spune că beneficiarii care nu au împlinit 35 de ani la data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare pot opta pentru un avans de minimum 5% și pentru palierul cuprins între 70.001 și 140.000 de euro, echivalent în lei. Condiția de vârstă se raportează, așadar, la semnarea antecontractului.
În prezent, contribuția minimă de 5% este disponibilă pentru categoria locuințelor de până la 70.000 de euro. După acest prag, românii care vizează locuințe noi sau consolidate în condițiile programului, au nevoie de un avans minim este de 15%.
De la 21.000 la 7.000 de euro: ce ar schimba avansul redus
Diferența dintre cele două niveluri de avans reprezintă 10% din prețul locuinței. Pentru un imobil de 100.000 de euro, contribuția inițială ar scădea de la 15.000 la 5.000 de euro. La 140.000 de euro, diferența ar fi de 14.000 de euro.
În expunerea de motive, inițiatorii susțin că tocmai economiile necesare la început reprezintă principala barieră pentru o parte dintre tineri: aceștia pot avea venituri suficiente pentru plata ratelor, dar nu au acumulat capitalul necesar achiziției.
Documentul invocă scumpirea locuințelor și restrângerea ofertei. Totodată, citează o analiză Imobiliare.ro pentru trimestrul al treilea din 2025, potrivit căreia creditul ipotecar mediu depășea echivalentul a 70.000 de euro în București, Cluj-Napoca, Iași, Constanța, Timișoara și Brașov.
În interpretarea inițiatorilor, palierul asociat avansului de 15% a devenit astfel relevant pentru mulți dintre cumpărătorii obișnuiți din marile orașe. Dar ce spune BNR?
BNR: programul a pierdut teren în fața creditelor standard
Evaluarea BNR arată însă că interesul pentru „Prima Casă”/„Noua Casă” s-a redus considerabil, pe măsură ce oferta bancară s-a schimbat.
Programul a fost lansat în 2009 pentru a facilita accesul la finanțare și a susține piața imobiliară după criza financiară. Importanța sa a crescut rapid: în perioada 2015–2017, împrumuturile acordate prin acest mecanism reprezentau aproape jumătate din soldul total al creditelor ipotecare. Ulterior, ponderea s-a diminuat. De la aproximativ 39% în mai 2021, programul a ajuns la 16% din soldul creditelor ipotecare în martie 2026.
Cu arată datele BNR
Obervăm înjumătățirea portofoliului față de maximul din august 2021, o reducere de la 36,9 la 18,6 miliarde de lei. Datele BNR din mai 2026 arată că programul mai reprezintă doar 0,3% din creditele ipotecare noi acordate.
Dobânda fixă „bate” avansul mic
Una dintre explicațiile principale ale BNR ține de diversificarea ofertei băncilor. Creditele ipotecare standard au devenit mai competitive, inclusiv prin perioade inițiale de dobândă fixă de trei, cinci sau zece ani, arată banca. Aceste produse au oferit mai multă predictibilitate asupra ratelor, într-un context în care dobânzile au crescut începând cu a doua jumătate a anului 2022 și s-au menținut ulterior la niveluri ridicate.
Avans mai mic prin „Noua Casă”, dar dobândă mai mare
Astfel, BNR arată că avansul redus nu înseamnă automat și un credit mai ieftin. În mai 2026, dobânda pentru creditele ipotecare standard cu dobândă fixă pe o perioadă inițială de peste un an și până la cinci ani era de 5,51%. Pentru comparație, în programul guvernamental, banca centrală folosește o dobândă de 7,56%, calculată prin adăugarea marjei de două puncte procentuale la un IRCC de 5,56%.
Diferența este de 2,05 puncte procentuale. Astfel, cumpărătorul poate avea nevoie de mai puține economii pentru avans prin „Noua Casă”, dar poate plăti o rată lunară mai mare decât pentru un credit standard comparabil.
Pentru cumpărător, implicația este importantă: un avans mai mic poate ușura accesul inițial, dar dobânda influențează suma plătită în fiecare lună. În plus, pentru aceeași locuință, reducerea contribuției proprii presupune un împrumut mai mare. În analiza sa prezentată, banca centrală arată că avantajul avansului redus este compensat de condițiile de finanțare mai favorabile disponibile pentru creditele ipotecare standard oferite astăzi de bănci.
De ce a mai scăzut interesul pentru „Noua Casă”
Pe lângă ofertele avantajoase ale băncilor, BNR identifică reducerea progresivă a plafonului de garantare și creșterea veniturilor și a capacității de economisire a populației, reflectată în avansuri mai mari disponibile la accesarea creditului.
Iar datele BNR actualizate arată că s-a redus și ponderea debitorilor care dețin împrumuturi prin programul guvernamental: de la aproximativ 48% în 2019 la 25% în martie 2026.
Istoric, „Prima Casă” a atras o proporție mai mare de beneficiari sub 35 de ani, în acord cu scopul său social. În timp, diferențele față de ipotecarele standard s-au diminuat atât în privința vârstei medii la acordarea creditului, cât și a ponderii debitorilor tineri.
În final, analiza BNR arată că astăzi accesul mai bun la produsele standard a redus avantajul relativ al programului inclusiv pentru tinerii aflați la prima achiziție.
Creditele neperformante din Noua Casă sunt în creștere, atrage atenția BNR
BNR semnalează și o schimbare în privința calității portofoliului. Dacă în trecut creditele „Prima Casă”/„Noua Casă” au avut o calitate superioară ipotecarelor standard, tendința s-a inversat în perioada recentă. Rata creditelor neperformante din program a crescut la 2,2%, față de 1,8% în martie 2025 și 1,5% în martie 2024. Pentru creditele ipotecare standard, indicatorul s-a redus la 1,4%.
BNR explică faptul că băncile consideră o parte mai mare dintre creditele prin program ca fiind în pericol de a nu fi rambursate integral. Tot mai mulți clienți dau semne că ar putea avea dificultăți de plată.
Un avans redus poate ajuta tinerii, dar poate alimenta și scumpirea locuințelor
BNR recunoaște că măsura poate îmbunătăți accesul la finanțare pentru tinerii care au capacitate de rambursare, dar întâmpină dificultăți în strângerea avansului și vorbim în special de marile centre urbane. Dar, avertizează însă că împrumuturile care acoperă o proporție mai mare din valoarea locuinței comportă un risc de credit mai ridicat.
Există și un posibil efect asupra prețurilor locuințelor. Reducerea avansului stimulează cererea într-o piață în care oferta de proprietăți listate la vânzare s-a restrâns.
„În aceste condiții, creșterea cererii poate alimenta noi majorări ale prețurilor locuințelor, diminuând efectul favorabil al măsurii asupra accesibilității locuințelor și asupra capacității cumpărătorilor de a beneficia efectiv de reducerea avansului”, arată BNR.
BNR pune în discuție continuarea programului Noua Casă
Concluzia băncii centrale nu vorbește despre importanța sau nevoia unui avans redus, ci ne duce către ideea ce rol mai are astăzi „Noua Casă”, în condițiile actuale de finanțare.
„Necesitatea revizuirii programului «Noua Casă» ar trebui analizată primordial din perspectiva oportunității continuării acestuia”, se arată în raportul BNR trimis către Senat.
BNR amintește că programul a fost conceput ca un instrument cu caracter excepțional, într-o perioadă marcată de efectele crizei financiare și de constrângeri importante asupra creditării. Cum acești factori și-au diminuat relevanța, iar interesul pentru program a scăzut, banca centrală apreciază că oportunitatea unor noi modificări legislative este redusă.
În aceste condiții, BNR nu susține propunerea de extindere a avansului de minimum 5% pentru tinerii sub 35 de ani.
De ce analiza BNR contează pentru tine
Practic, analiza BNR ne arată că pentru tine, clientul tânăr care vrea o locuință, sunt șanse mari să obți un împrumut Noua Casă, DAR acest produs va fi unul scump, cu dobânzi mai mari. Pentru aceeași sumă împrumutată și aceeași perioadă de rambursare, o dobândă mai mare înseamnă o rată lunară mai mare.
Rata lunară va fi una mai mare față de o rată pentru un credit ipotecar standard.
În plus, dacă plătești un avans mai mic pentru aceeași locuință, împrumuți mai mulți bani de la bancă. De aceea, reducerea avansului ar putea ajuta tinerii să cumpere o locuință mai devreme, pentru că ar avea nevoie de mai puține economii la început. Însă accesul facil nu înseamnă automat și un credit mai ieftin.
Ce urmează pentru proiect
După ce a fost adoptat de Senat, Camera Deputaților va decide asupra propunerii. Pentru ca noua regulă să devină aplicabilă, proiectul trebuie să parcurgă și etapele de promulgare și publicare în Monitorul Oficial.
