Costurile contractului de credit ipotecar sau imobiliar sunt abordate in acest articol, din doua perspective: transparenta si comparabilitatea ofertelor; si structura permisa a costurilor.
Transparenta si comparabilitatea ofertelor
Legislatia europeana privind contractele de credit pentru consumatori transpusa anul trecut si in legislatia romaneasca (Directiva 2008/48/CE a Parlamentului European și a Consiliului, transpusa in legislatia romaneasca prin Ordonanta de Urgenta nr. 50/2010), are ca scop principal sa asigure consumatorilor, clienti in contractele de credit, accesul la informatii relevante, adevarate si comparabile despre diversele produse de credit existente la un moment dat pe piata europeana, precum si timpul necesar intelegerii si asimilarii acestor informatii.
De ce ar avea nevoie clientii de astflel de informatii?
Pentru ca in varietatea ofertelor de creditare existente pe piata, atat de complexe incat profesionistii au ramas singurii in masura sa le inteleaga, s-a ajuns la concluzia ca si destinatarul acestor oferte, clientul, trebuie sa poate judeca, cu cunostintele medii ale oricarui om diligent, oportunitatea, avantajele, dezavantajele, consecintele si costurile produsului pe care si-l doreste.
Astfel, legislatia mai sus amintita cuprinde dispoziții speciale privind publicitatea referitoare la contractele de credit, precum și anumite elemente de informare standard care trebuie furnizate pentru a permite, in special, compararea diferitele oferte. Pentru a putea lua decizii in deplina cunoștinta de cauza, consumatorii trebuie sa primeasca, inaintea incheierii contractului de credit, informații adecvate cu privire la condițiile si costul creditului, precum si la obligatiile care ii revin. Consumatorul le poate lua cu el și reflecta asupra lor.
Pentru a asigura cel mai inalt grad de transparenta si comparabilitate a ofertelor, informatiile trebuie sa includa in special dobanda anuala efectiva aferenta creditului, stabilita în același mod in intreaga comunitate europeana. Dat fiind faptul ca dobanda anuala efectiva nu poate fi indicata in acest stadiu decat printr-un exemplu, acest exemplu ar trebui sa fie reprezentativ. Costul total al creditului pentru consumator trebuie sa cuprinda toate costurile, inclusiv dobanda, comisioanele, taxele, onorariile intermediarilor de credit si orice alt tip de onorarii pe care consumatorul trebuie sa le plateasca in legatura cu contractul de credit.
Structura permisa a costurilor
In prezent, legislatia romaneasca (in special Ordonanta de Urgenta 50/2010) permite creditorilor (banci si institutii financiare nebancare) sa aplice in cazul contractului de credit ipotecar sau imobiliar urmatoarea structura de costuri:
* dobanda;
* comision de analiza dosar;
* comision de administrare credit sau comision de administrare cont curent;
* compensatie în cazul rambursarii anticipate;
* costuri aferente asigurarilor si, dupa caz, dobanda penalizatoare;
* comision unic pentru servicii prestate la cererea consumatorilor;
* alte costuri percepute de terti.
Deopotriva de important, pe langa cunoasterea structurii de costuri este si cunoasterea modalitatii de calcul sau de exprimare a acestor costuri. Astfel, in contractele de credit cu dobanda variabila se vor aplica urmatoarele reguli: dobanda va fi compusa dintr-un indice de referinta EURIBOR/ROBOR/LIBOR la o anumita perioada sau din rata dobanzii de referinta a Bancii Nationale a Romaniei, in functie de valuta creditului, la care creditorul adauga o anumita marja fixa. Modul de calcul al dobanzii trebuie indicat in mod expres in contract.
* Dobanda anuala efectiva, care este egala, pe o perioadă de un an, cu valoarea actuala a tuturor angajamentelor, trageri, rambursari şi costuri, prezente sau viitoare, convenite de creditor şi de consumator, este calculata potrivit formulei matematice prevazute de lege (anexa la OG 50/2010).
* Comisionul de analiza dosar si cel unic vor fi stabilite in suma fixa, aceeasi suma fiind perceputa tuturor consumatorilor cu acelasi tip de credit in cadrul aceleiasi institutii de credit.
* Comisionul de administrare se percepe pentru monitorizarea/inregistrarea/efectuarea de operatiuni de catre creditor in scopul utilizarii/rambursarii creditului acordat consumatorului. In cazul in care acest comision se calculeaza ca procent, acesta va fi aplicat la soldul curent al creditului.
* Numai in cazul in care creditul este contractat cu o dobanda fixa, creditorul este indreptatit sa perceapa un comision de rambursare anticipata care nu poate fi mai mare de 1% din valoarea creditului rambursata anticipat. In cazul in care creditul se contracteaza cu dobanda variabila, comisionul de rambursare anticipata nu se percepe.
* Dobanda penalizatoare se calculeaza pe baza de procent fix si se aplica la sumele restante in conformitate cu prevederile contractului de credit, cu exceptia sumelor provenite din calculul dobanzii.
* Alte costuri percepute de terti cum ar fi, evaluator, notar, asigurator, trebuie estimate de catre creditor cu diligenta unui bun profesionist si aduse la cunostinta debitorului in acelasi timp cu restul costurilor.
In cazul in care creditul se contracteaza printr-un intermediar de credit, iar acesta percepe consumatorului un onorariu, acest onorariu se aduce la cunostinta si trebuie acceptat de catre consumator.
Alexandra Popa
Director Departament Juridic Verida Credit
