Vremurile în care preţurile apartamentelor creşteau de la o lună la alta s-au încheiat. Conform analizelor de specialitate, apetitul cumpărătorilor a scăzut, iar acest comportament are multe explicaţii, precum creşterea ROBOR sau creşterea cursului valutar.
Cererea pentru proprietăți rezidențiale, apartamente, dar și case, a avut o evoluție descendentă, încă din primul semestru al acestui an.
Numărul de tranzacţii imobiliare înregistrate în luna iulie în România a fost de 44.430, cu 17% mai mic decât în aceeaşi lună a anului trecut, arată datele Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI). În luna august 2018, la nivelul întregii ţări, 40.576 de imobile au fost vândute, o scădere de 29% comparativ cu aceeaşi lună a anului trecut.
Vânzările de locuinţe au continuat să scadă în luna spetembrie. Cel puţin aşa arată datele Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI).În septembrie 2018, au fost vândute, la nivelul întregii țări, 42.522 de imobile. Numărul este cu peste 1.900 mai mare față de luna august., dar în scădere față de anul precedent.
În Bucureşti, numărul tranzacţiilor a scăzut la 2.205 unităţi, valoare cu aproape 50% mai mică faţă de septembrie anul trecut.
Octombrie a fost a patra lună la rând în care vânzările au scăzut considerabil, fenomen asociat cu o criză economică
În luna octombrie a anului 2018, au fost vândute, la nivelul întregii țări, 52.838 de imobile, cu peste 10.316 mai mult față de luna septembrie. Numărul caselor, terenurilor și apartamentelor care au făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare, la nivel național, în luna octombrie a acestui an, este cu 9.025 mai mic față de perioada similară a anului trecut.
La nivel naţional tranzacţiile imobiliare au scăzut în octombrie cu 15% faţă de aceeaşi lună a anului trecut.
Și datele INS cu privire la autorizațiile de construcții emise de autoritățisunt sunt în scădere. Volumul construcţiilor de ansambluri rezidenţiale s-a domolit cu aproape 30 de procente în primele 9 luni ale anului.
Cum vânzările de locuințe au scăzut drastic în mai multe orașe din țară, exact ca în 2008, analiștii pietei imobiliare vorbesc despre un nou crah imobiliar în 2019. Cerea pentru credite este și ea în scădere din cauza dobanzilor tot mai mari și a inflației resimțită în buzunare. La acest declin al pieței va contribui și deciza BNR de plafonare a gradului de îndatorare a populației care, potrivit specialiștilor, va mai adauga încă un motiv pentru scăderea creditării.
Iancu Guda, președinte al Asociației Analiștilor Financiar-Bancari din România, consideră că piața imobiliară a fost supraevaluată, cu cel puțin 25%-30%, iar prețurile încep să scadă pentru a reveni la o valoarea normală.
Cum explică Iancu Guda evoluția pieței imobiliare în perioada următoare
De ce au crescut prețurile în ultimii ani?
– Cererea de credite pentru imobiliare a crescut semnificativ între 2012-2017. Astfel, soldul creditelor acordate populației de către sectorul bancar pentru achiziționarea unei locuințe crescut de la 37 miliarde de lei, la final de 2012 la 66 miliarde lei, la final de 2017. Aproape dublu!
– Salariul mediu nominal brut a crescut de la 2.343 lei (anul 2012) la 3.310 lei (anul 2017), deci +42%, în condițiile în care inflația cumulată în intervalul respectiv a fost de 7,6% (deci creșterea puterii de cumpărare a fost de 35%). Dobânzile au fost foarte scăzute în perioada 2014-2017 (ROBOR 3 luni fluctuând între 1%-2%), încurajând contractarea de credite în lei.
– Programul Prima-Casă a continuat nejustificat, rolul fiind foarte departe de cel declarat inițial, și anume relansarea pieței imobiliare prin orientare socială. Eu cred că au fost anumite interese prin păstrarea acestui program – creșterea prețurilor la imobiliare, pentru ca unii să facă profituri în creștere -, în condițiile în care programul „Prima Casă” a reprezentat aproape 80% din totalul creditelor acordate între timp.
De ce o să scadă prețurile la imobiliare?
– Este foarte probabil ca programul Prima Casă să fie oprit începând cu anul următor, sau sumele acordate o să fie reduse semnificativ, iar BNR a plafonat gradul de îndatorare. Populația este deja îndatorată pe termen lung – 20-30 de ani – , în condițiile în care soldul creditelor imobiliare a ajuns deja la 71 miliarde de lei în august 2018 (+13% față de anul trecut), reprezentând 55% din totalul creditelor acordate populației (față de 33% în anul 2012, sau 20% în anul 2008;
– Atât ROBOR la 3 luni cât și inflația vor mai rămâne la un nivel destul de ridicat, în următorul an
– Salariile nu mai pot crește în acest ritm. Pur și simplu companiile sunt deja sufocate și nu mai pot suporta presiunea creșterii costurilor salariale. Singurul salariu care va continua să crească va fi cel minim (abordare populistă) și cele din vecinătatea acestuia (resetarea grilei de salarii pe segmentul de jos);
– Schimbări demografice: emigrarea (anul 2017 fiind maximul din istoria României și al doilea după Siria) și natalitatea scăzută plafonează cererea pentru imobiliare. De asemenea, noile generații care intră în câmpul muncii preferă mai mult mobilitatea decât stabilitatea. Încet, dar sigur, se schimbă mentalitatea proprietății și lumea se orientează către chirie, așa cum se întâmplă în țările dezvoltate;
– Oferta continuă să crească, fiind alimentată de un efect de turmă decalat cu realitatea momentului. În ciuda victimizării publice – dezvoltatorii se plâng de creșterea costurilor cu munca și cu materia primă -, costul / mp util de construcție a unui rezidențial într-o zonă bună a marilor orașe NU depășește 1.000 euro / mp, în timp ce prețul din piață este de 2.000 euro / mp (includ TVA în ambele, deoarece firma de construcții nu rămâne cu TVA-ul care este al statului, dar acesta este plătit de către clientul final persoană fizică).
