În pofida numeroaselor „analize” ce anunță o dată la câteva luni o nouă cădere iminentă a pieței imobiliare, realitatea este că de mai bine de un deceniu, prețurile proprietăților cresc constant, într-un ritm ce pare sustenabil (probabil cu excepția Clujului).
Ce ne spun cifrele este că în prezent prețurile imobilelor ating noi maxime post-criză, rămânând încă sensibil sub nivelul maxim înregistrat în bula din 2008.
Totuși, nu este deloc o întâmplare că prețurile locuințelor urcă la cele mai înalte valori înregistrate post-criză. În ultimii 10 ani, prețurile locuințelor la nivel național s-au dublat, în același timp salariul mediu net pe economie aproape că s-a triplat. Salariile din economie reprezintă cel mai important factor ce explică evoluția prețului la case și apartamente, iar în ultimele 12 luni am asistat la o creștere de aproape 15%. Astfel, creșterile prețurilor proprietăților din ultima perioadă nu par deloc absurde.
Colegul meu, Csaba Bálint, CFA, a realizat în trecut o analiză aprofundată din care a reieșit că cel mai important factor ce contribuie la creșterea prețurilor locuințelor este creșterea salariilor. Astfel, peste 50% din creșterea prețurilor poate fi explicată de creșterea salariilor. Această variabilă explică atât creșterea medie, cât și în profil teritorial (explică diferența de la un oraș la altul). Al doilea cel mai important factor sunt dobânzile pe termen lung pentru credite ipotecare, iar un al treilea factor, deși mai puțin relevant, este demografia. Chiar dacă populația țării scade, marile orașe devin tot mai populate.
O altă justificare, similară, are legatură cu oferta: costurile mai mari cu forța de muncă, alături de costurile crescute cu materialele suportate de constructori, duc inevitabil la prețuri finale mai mari.
În ceea ce îi privește pe cei care anunță frecvent „criza” pe piața imobiliară, le-aș reaminti legenda regelui Canute. Regele Canute al Angliei (sau Knut cel Mare), de origine scandinavă, era considerat de supușii săi în Evul Mediu ca fiind atotputernic, capabil să schimbe inclusiv legile naturii. Pentru a le demonstra contrariul, Canute a cerut să fie dus cu tronul la malul mării și, la maree, a început să poruncească apei să se retragă. Bineînțeles, apa nu l-a ascultat și nivelul ei a continuat să crească. Supușii săi au înțeles atunci că indiferent cât de mult îți dorești un lucru, nu te poți lupta cu legile fizicii, la fel cum nu te poți lupta nici cu legile pieței. Indiferent cât de mult ai încerca să poruncești pieței în ce direcție să evolueze, ea își va urma cursul natural, dat de cerere și ofertă.
Bineînțeles, pot apărea și perioade cu dezechilibre, cu cerere mai redusă, care să ducă la o corecție a prețurilor, dar atâta timp cât există factori structurali care justifică prețuri mai mari, piața va corecta aceste dezechilibre.
Opinie publicată de Cristian Popa, membru al Consiliului de Administraţie, Banca Naţională a României.
