Consiliul Patronatelor Bancare din Romania (CPBR) a reactionat la avizarea Legii „Darea in Plata”. CPBR a trimis o sesizare catre toate institutiile institutiile importante ale statului roman – Parlament, Presedintie, Banca Nationala, Miniserului de Justitie si cel al Economiei, Comertului siTurismului – prin care doreste sa se atraga atentia asupra faptului ca daca va fi promulgat in actuala forma, fara o consultare temeinica cu reprezentantii comunitatii bancare, acest proiect de lege va produce efecte grave, cu consecinte negative ireversibile cuantificate in instabilitatea prelungita a sistemului bancar si reducerea drastica in viitor a accesibilitatii creditelor imobiliare si ipotecare pentru consumatorii din Romania, in special tinerii si tinerele familii, potrivit unui comunicat de presa remis BankingNews.ro.
Iata pozitia si sesizarea transmisa de catre CPBR despre proiectul de lege „Darea in Plata”
„Consiliul Patronatelor Bancare din Romania – CPBR, ale carei banci membre detin peste o treime din activele intregului sistem bancar din Romania, va scriem pentru a ne exprima surprinderea fata de modalitatea total netransparenta de avizare favorabila de catre Comisia pentru Buget, Finante si Banci a Camerei Deputatilor a „Proiectului de Lege privind darea in plata a unor bunuri imobile in vederea stingerii obligatiilor asumate prin credite”.
Prin prezenta sesizare dorim sa atragem atentia asupra faptului ca daca va fi promulgat in actuala forma, acest proiect de lege va produce efecte grave, cu consecinte negative ireversibile cuantificate in instabilitatea prelungita a sistemului bancar si reducerea drastica in viitor a accesibilitatii creditelor imobiliare si ipotecare pentru consumatorii din Romania, in special tinerii si tinerele familii.
De asemenea, modalitatea total netransparenta de avizare este de natura sa atraga dupa sine notificarea organismelor europene in vederea declansarii procedurii de infringement intr-un moment cand sistemul bancar urmareste cu prioritate conlucrarea, nicidecum consultarea cu autoritatile legislative pentru identificare solutiilor viabile de stabilitate economica intr-un mediu economic si geopolitic complex.
Astfel, reclamam in mod particular urmatoarele aspecte critice, urmand a detalia pe larg pozitia noastra in cadrul intregii sesizari:
- In forma sa actuala, legea va genera inasprirea creditarii ipotecare pana la un nivel care va restrictiona drastic accesul la credite ipotecare; subliniem in mod particular faptul ca tinerii din Romania au, conform statisticilor Eurostat, una dintre cele mai dramatice situatii locative din UE (siguranta si confortul precar al locuintelor, imposibilitatea de a se muta din casa parintilor, etc). Paradoxal, legea va afecta exact aceasta categorie afectata in mod particular de conditiile socio-economice actuale;
- In forma actuala, legea se suprapune nejustificat legislatiei privind insolventa persoanelor fizice, excedand cadrul de aplicare a directivelor europene si creand pericolul real al notificarii de infringement contra statului roman. Mai mult, aplicarea legii la contractele in curs de derulare incalca flagrant regulile stabilite prin Codul Civil referitoare la aplicarea legii civile in timp;
- In forma actuala, beneficiarii reali ai sai se vor dovedi a fi mai curand dezvoltatorii imobiliari individuali, avand in vedere atat faptul ca persoanele fizice aflate in dificultati de a plati creditul de casa considera parasirea casei drept ultima optiune, cat si faptul ca programele si ofertele de refinantare si ajustare a dobanzilor derulate in prezent de sistemul bancar fac posibila reducerea sarcinii financire lunare la niveluri injumatatite fata de momentul contractarii creditului in perioada de avant economic;
- Nu in ultimul rand, in forma sa actuala, legea promoveaza indisciplina contractuala, legitimand instabilitatea si imprevizibilitatea legislativa referitoare la mecanismele normale de piata, ceea ce este de natura a crea prejudicii serioase increderii investitorilor si stabilitatii sistemului bancar din Romania.
Detaliem in cele ce urmeaza pozitia noastra ampla pe margine acestei teme.
Desi acest proiect de lege nu se afla pe ordinea de zi a Comisiei ieri, 10 noiembrie a.c., acesta a intrat in discutie prin suplimentarea ordinii de zi. Chiar daca nu este obligata prin lege sa faca acest lucru, consideram ca o consultare serioasa a comunitatii bancare pentru un proiect de lege care prezinta riscuri sistemice deosebite, ar fi fost absolut necesara macar la nivelul Comisiei care are ca obiect de activitate inclusiv activitatea bancara, pe langa echilibrul monetar, circulaţia bănească, credite şi sisteme de credite, dobânzi si scont.
Desi CPBR s-a exprimat in doua randuri prin scrisori trimise autoritatilor statului – in lunile iunie si iulie a.c. – pe marginea acestui proiect de lege privind „Darea in Plata”, demersurile noastre privind organizarea de consultari au ramas fara niciun rezultat. Pana acum, singura oportunitate pentru a ne exprima opiniile relativ la acest proiect de lege s-a irosit in timpul unei asa-zise dezbateri organizata in data de 23 iunie a.c., de domnii Gheorghe Piperea si Daniel Zamfir la Palatul Parlamentului, in fapt un demers lipsit de o abordare practica, constructiva, care nu a pus accentul pe o consultare propriu-zisa, dialogul cu participantii din sistemul bancar si respectiv reprezentantii Bancii Nationale a Romaniei si analiza propunerilor acestora lipsind cu desavarsire.
Relativ la afirmatiile initiatorilor proiectului de lege, consemnate ca atare de mass-media, cum ca acest proiect de lege vine chiar in ajutorul bancilor, carora le-ar diminua pierderile cu creditele neperformante, acestea sunt false. Astfel de afirmatii nu urmaresc decat sa instileze in mentalul colectiv ipoteza ca de fapt bancile sunt ajutate prin acest proiect de lege si, cu toate acestea, refuza acest ajutor generos din motive de natura oculta. Un ajutor, am spune noi cu permisiunea Dumneavoastra, acordat „cu de-a sila”, pentru ca bancile nu s-ar opune unui asemenea proiect de lege daca acesta ar contribui cu adevarat la diminuarea creditelor neperformante si la reasezarea pietei imobiliare!
Desi suntem constienti ca afirmatii de genul cum ca acest proiect de lege s-ar „inscrie in trendul directivelor UE” sau ca ar fi „deblocata piata imobiliara” nu sunt decat demersuri subiective pentru a justifica un proiect de lege ce presupune riscuri majore la nivelul sistemului bancar, al creditarii si al stabilitatii economiei in general, le vom trata si pe acestea in a doua parte a acestei sesizari.
Inainte de a reitera punctual pozitia noastra relativ la acest proiect de lege, permiteti-ne sa subliniem surprinderea noastra ca acest proiect de lege este grabit in mod vadit, desi debitorii care au cu adevarat probleme de solvabilitate nu au apucat inca sa beneficieze de implementarea Legii Insolventei Persoanelor Fizice, care ar trebui sa inceapa sa produca efecte incepand cu sfarsitul acestui an. Daca un asemenea proiect de lege privind „Darea in Plata” va fi adoptat si promulgat cu celeritate, ne intrebam care este sensul dezvoltarii unui intreg mecanism privind procedura insolventei persoanei fizice? In acest contex, dorim sa subliniem faptul ca mecanismul sus-mentionat a fost dezvoltat impreuna cu specialisti ai Minsterului Justitiei si ca obiectivul principal este ajutorarea persoanei fizice supraindatorate, intr-un mod echilibrat, care sa asigurare atat salvagardarea „insolventului” prin stergerea datoriilor, bineinteles dupa epuizarea tuturor celorlate alterantive de acoperire a datoriilor, cat si protejarea mediului economic, evitand potentiale dezechilibre.
Explicatiile initiatorilor, cum ca diferenta dintre proiectul de lege privind „Darea in Plata” si Legea Insolventei Persoanelor Fizice consta in faptul ca prin proiectul de lege debitorul aflat in dificultate de plata n-ar mai purta „stigmatul de insolvent”, ci ar putea ulterior „darii in plata” sa se imprumute din nou in conditiile actuale de piata, ne determina sa ne intrebam cui se adreseaza de fapt acest proiect: persoanelor fizice care au dificultati in a-si plati ratele la un credit cu care si-au cumparat un apartament, sau dezvoltatorilor imobiliari, persoane fizice, care au construit blocuri de locuinte sau au cumparat suprafete mari de teren?
Arbitrarul introdus de acest proiect de lege, prin care orice persoana fizica care se considera in dificultate de plata, poate apela la returnarea fara drept de apel din partea bancii a bunului ipotecat va crea situatii imposibil de cuantificat in acest moment, insa cu siguranta extrem de periculoase la nivelul intregii economii. Iar „schimbarea regulilor in timpul jocului” (a legilor, de fapt) consideram ca nu sunt de natura de a spori increderea investitorilor in sistemul si climatul legislativ al Romaniei, avand in vedere gradul ridicat de impredictabilitate si lipsa de stabilitate.
In sprijinul celor explicate mai sus, reluam mai jos principalele consideratii pe care le-am dezvoltat in sesizarile noastre anterioare:
1) Aplicarea legii la contractele in curs de derulare incalca regulile stabilite prin Codul Civil referitoare la aplicarea legii civile in timp, conform carora actelor juridice li se aplica legea in vigoare la data incheierii acestora, iar nu o lege aparuta ulterior. In acelasi sens, Directiva 2014/17/EU, invocata in Expunerea de motive a Proiectului, prevede in mod expres in art. 43 alin. 1 ca „Prezenta directivă nu se aplică contractelor de credit existente înainte de 21 martie 2016.”
2) Proiectul impune stergerea datoriilor dupa transferul dreptului de proprietate asupra imobilului adus in garantie, ignorand faptul ca Directiva 2014/17/UE stabileste ca, daca dupa finalizarea procedurii de executare silita, o parte din datorie nu a fost achitata, statele membre trebuie sa asigure masuri in vederea facilitarii rambursarii, in masura in care partile contractante consimt la implementarea mecanismului de „dare in plata”, deci in niciun caz nu impune stergerea datoriilor.
3) Eliminarea conditiei consimtamantului creditorului, necesar in mod normal pentru stingerea prin dare in plata a unei obligatii, reprezinta o alta prevedere a Directivei implementata in mod eronat, care stabileste ca debitorul poate executa o alta obligatie in locul celei asumate initial doar in masura in care exista acordul ambelor parti contractante, cum este prevazut inclusiv in art. 1492 din Codul Civil – “Darea in plata”.
4) Trimiterea, prin Expunerea de motive, la art. 1634 din Codul Civil ca si temei legal al propunerii legislative este nejustificata. Dimpotriva, proiectul de lege vine in totala contradictie cu dispozitiile art. 1634 din Codul Civil. Acest articol reglementeaza imposibilitatea fortuita de executare si are in vedere liberarea debitorului in situatia in care acesta nu isi mai poate executa obligatia din cauza unei forte majore, a unui caz fortuit ori a altor evenimente asimilate acestora. Dincolo de caracterul discutabil al incadrarii situatiilor debitorilor in categoria fortei majore sau cazului fortuit, mentionam ca insusi art. 1634 Cod Civil instituie prin alin. 6 o importanta exceptie de la liberarea debitorului de datorii, respectiv: “Daca obligatia are ca obiect bunuri de gen, debitorul nu poate invoca imposibilitatea fortuita de executare”. In cazul de fata, fiind vorba de o datorie in bani (bunuri de gen), nu se poate vorbi de o aplicabilitatea a dispozitiilor art. 1634 alin. 1-5, respectiv nu se poate invoca o imposibilitate fortuita de executare. Pentru situatia debitorilor a caror situatie financiara s-a deteriorat, legiuitorul a reglementat in acest an o alta procedura, respectiv aceea a Insolventei Persoanei Fizice.
5) Principiul statuat in Proiect este in contradictie cu principiile instituite de Codul Civil, generand o situatie inferioara pentru creditorul cu rang de preferinta fata de creditorul chirografar (in total dezacord cu institutia garantarii obligatiilor).
6) Proiectul incalca si Regulamentul (UE) 575/2013 privind cerințele prudențiale pentru instituțiile de credit și societățile de investiții, care prevede ca rambursarea sumelor datorate de imprumutat nu trebuie sa depinda de randamentul garantiei, ci de capacitatea reala a imprumutatului de a rambursa datoria din veniturile sale, care constituie elementul esential al analizei capacitatii de rambursare in baza careia institutia de credit aproba sau respinge solicitarea de creditare.
7) Nu exista un studiu de impact care sa cuantifice consecintele de natura sociala si economica pe care le va produce adoptarea acestui Proiect. Datorita importantei sale, inclusiv a efectelor sistemice pe care le va produce, este obligatorie realizarea studiului de impact conform prevederilor Legii nr. 24/2000 privind normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative.
8) Proiectul va avea efecte negative inclusiv asupra consumatorilor, deoarece asemenea modificari imprevizibile si intempestive vor ingreuna in viitor accesul acestora la produsele de creditare, avand in vedere ca institutiile de credit vor fi nevoite sa identifice noi masuri de diminuare a riscului de neplata (e.g. un grad mai ridicat de acoperire cu garantii). Schimbarea modalitatii de rambursare si limitarea dreptului creditorilor de recuperare integrala a creantelor pentru contractele de credit existente in prezent in portofoliile acestora vor afecta siguranta activitatii de creditare si stabilitatea sistemului financiar-bancar.
9) Apreciem ca interventia legiuitorului este necesara pentru stabilirea unui echilibru intre participantii la circuitul civil, insa prin Proiect se produce, in fapt, un dezechilibru in favoarea debitorilor. Chiar legislatia privind protectia consumatorilor (ce are ca scop declarat protectia consumatorilor) trebuie sa asigure un echilibru intre consumatori si profesionisti.
10) Prevederile Directivei 17 sunt in deplin acord cu legislatia nationala care prevede deja aceasta posibilitate a partilor contractante. Avem in vedere dispozitiile art. 1492 din Nou Cod Civil intitulat “Darea in plata”, conform carora “Debitorul nu se poate libera executand o alta prestatie decat cea datorata, chiar daca valoarea prestatiei ar fie egala sau mai mare, decat daca creditorul consimte la acesata. In acest din urma caz, obligatia se stinge atunci cand noua prestatie este efectuata.” Prevederea Codului Civil reprezinta o materializare a principiului de drept «pacta sunt servanda » conform caruia partile sunt tinute de obligatiile asumate in cadrul unui contract, executarea acestora fiind obligatorie, asa cum acestea au fost convenite si nu facultativa.
11) Consideram ca prevederile Proiectului sunt contrare principiilor instituite atat de catre Codul Civil privind garantia comuna a creditorilor/cauzele de preferinta cat si de catre Codul de Procedura Civila, privind executarea silita, astfel:
Art. 2324 Cod Civil: debitorul, in eventualitatea initierii executarii creantei detinute de catre creditor impotriva sa, va raspunde “cu toate bunurile sale mobile si imobile, prezente si viitoare”, ele servind drept «garantie comuna a creditorilor sai».
Art. 2327 Cod Civil: cauzele de preferinta sunt «privilegiile, ipoteca si gajul».
Art. 2345 Cod Civil: Creditorul care se beneficiaza de o cauza de preferinta de tip ipoteca are dreptul “de a-si satisface creanta inaintea creditorilor chirografari”, bucurandu-se de un drept de urmarire respectiv de preferinta in executarea creantei sale.
Art. 702, Cod Procedura Civila, executarea silita inceteaza daca “s-a realizat integral obligatia prevazuta din titlul executoriu (n.n contractul de credit), s-au achitat cheltuielie de executare precum si alte sume datorate potrivit legii”
12) In Expunerea de Motive se mentioneaza ca proiectul de lege este in sensul protejarii dreptului la locuinta familiala a debitorului. Nu am regasit in cuprinsul proiectului de lege nicio prevedere care sa faca referire, direct sau indirect, la o astfel de protectie. Dimpotriva, prin incurajarea debitorilor in a preda bancilor imobilele ipotecate in contul obligatiilor lor de plata, se ajunge la efectul contrar, acela al ramanerii debitorilor fara locuinta, deoarece este stiut faptul ca majoritatea persoanelor fizice au adus in garantie imobilele in care locuiesc.
13) De asemenea, precizarea din Expunerea de Motive conform careia “principiul raspunderii nelimitate reglementat de art. 2324 alin.2 din Codul Civil nu este in concordanta cu legislatia protectiei consumatorului”, o consideram neintemeiata deoarece, pe de o parte, legislatia privind protectia consumatorului nu are ca si scop inlaturarea tuturor principiilor aplicabile raporturilor civile si/sau comerciale si crearea unui drept paralel si, pe de alta parte, nu are ca scop principal iertarea de datorii a consumatorului.
14) Codul Civil prevede deja un mecanism de preluare a bunului ipotecat in contul creantei, mecanism ce are in vedere interesele tuturor partilor care ar putea fi afectate de o astfel de masura (art. 2460 coroborat cu prevederile art. 2450), respectiv creditorul, constituitorul sau succesorii in drepturi ai acestuia, debitorul, codebitorul, fidejusorul, alti creditori ipotecari, alte persoane care au un drept sau o pretentie asupra bunului. Proiectul de lege nu tine seama de persoanele care ar putea avea un drept sau un interes in legatura cu imobilul.
15) Impactul fata de consumatori pe care l-ar produce intrarea in vigoare a unui asemenea act normativ este unul semnificativ si cu efecte care nu ar mai fi in sprijinul relaxarii creditarii persoanelor fizice – viziune/cerinta ce este propagata de BNR; efectul produs va fi cel de subminare a viabilitatii activitatii bancare.
16) Avand in vedere ca va fi afectata calitatea portofoliului din perspectiva limitarii potentialului in activitatea de recuperare, institutiile de creditare vor deveni, in mod natural, mult mai restrictive in ceea ce priveste conditiile de acces ale consumatorilor la creditele destinate persoanelor fizice. Astfel, printre cerintele previzibile pentru accesarea creditelor ca urmare a adoptarii unui asemenea act normativ, pot fi (i) suplimentarea garantiilor: solicitarea mai multor garantii decat se solicita in prezent pentru credite similare, ceea ce ar putea conduce la o practica justificata de supragarantare a creditelor, (ii) sumele acordate cu titlu de credit vor fi mai mici, (iii) avansurile care se vor solicita vor fi mult mai mari si (iv) dobanzile vor fi mai mari.
17) Restrictionarea conditiilor de creditare va surveni cu scopul de a restabili echilibrul din punct de vedere al protectiei versus deteriorarea calitatii portofoliului de credite acordate persoanelor fizice. In plus, vor aparea plafonari ale valorilor maxime pe care consumatorii le-ar putea obtine prin contractarea de credite.
18) Pentru buna intelegere, cerintele suplimentare din partea bancilor vor deveni o consecinta fireasca si justificata, intrucat din proiect rezulta ca unui creditor ce beneficiaza de o cauza de preferinta i se creaza o situatie inferioara prin comparatie cu cea a unui creditor chirografar, care se bucura in continuare de prerogativa de urmarire a intregului patrimoniu al debitorului, in timp ce creditorul garantat este limitat in recuperarea creditului din bunul imobil adus in garantie, care poate deveni in timp insuficient pentru acoperirea creantei. Astfel, echilibrarea portofoliului poate rezulta inclusiv in costuri mai mari aplicate clientilor buni-platnici.
19) Adoptarea Proiectului de Lege consideram ca ar putea conduce inclusiv la saturarea pietei imobiliare, chiar la un potential dezechilibru la nivel macroeconomic, din moment ce s-ar ajunge la o rambursare a creditului in imobile si nu in prestatii de ordin pecuniar. “Invadarea” pietei imobiliare cu proprietati “abandonate” de catre debitorii bancilor va conduce la scaderea preturilor si va afecta cel mai probabil intregul sector al constructiilor dar si al sectoarelor adiacente cu efecte (ce nu au fost cuantificate) la nivelul intregii economii.
20) In mod incontestabil, vor exista pierderi financiare considerabile la nivelul sistemului bancar determinate atat de datoriile supuse stergerii cat si a iminentei imposibilitatii de valorificare a imobilelor «date in plata»; pierderile sistemului bancar vor creste si datorita obligatiei de provizionare pe intreg portofoliul de credite garantate a riscurilor suplimentare induse de acest proiect de lege.
21) Deoarece textul legii nu face nicio mentiune cu privire la situatia financiara reala a debitorului care ar putea sa utilizeze procedura de dare in plata, acest lucru conduce la concluzia ca orice imprumutat poate, in orice moment, sa predea bancii bunul imobil ipotecat, indiferent daca este sau nu solvabil si chiar daca nu a ajuns intr-o situatie de restanta si/sau de dificultate financiara. Se deschide astfel calea utilizarii abuzive, de catre debitori, a unei astfel de proceduri.
22) La momentul acordarii creditelor, bancile sunt obligate sa analizeze veniturile solicitantilor si gradul lor de indatorare, tocmai pentru a stabili daca exista sau nu sursa de rambursare a creditului. Ipoteca asupra imobilului nu reprezinta o sursa de rambursare. Sursa de rambursare trebuie sa fie diferita de garantie tocmai pentru ca rolul acestora este diferit. De aceea, apare ca firesc dreptul creditorului de a urmari in continuare veniturile intrucat tocmai acestea au fost avute in vedere ca si sursa de rambursare la momentul acordarii creditului.
23) Nu in ultimul rand, dorim sa atentionam asupra faptului ca un mecanism similar celui prezentat in cadrul Proiectului exista deja in Spania (introdus prin Decretul 6/2012 privind masuri de protectie aplicabile debitorilor ipotecari lipsiti de mijloace financiar adecvate) insa accesarea acestuia din urma este supusa unor conditii deosebit de restrictive, din ratiunile expuse anterior.
Pe scurt, mecanismul implementat in Spania presupune:
(i) Instituirea unor criterii de acces precum somajul debitorului si a membrilor familiei sale (cu care acesta gospodareste); obligatiile de plata provenite din credit depasesc 60% din venitul net al familiei ; membrii familiei nu detin alte bunuri susceptibile de valorificare in vederea acoperirii creantei ; ipoteca a fost instituita asupra singurului imobil detinut in proprietate iar creditul a fost contractat in scopul achizitionarii acestuia; eventualii participanti la credit indeplinesc conditiile mentionate anterior.
(ii) Adoptarea de solutii alternative de recuperare a datoriei, dincolo de executarea silita obisnuita, urmata de o iertare partiala de datorie in acele cazuri in care restructurarea nu a dat rezultatele scontate respectiv de aplicare a mecanismului de datio in solutum, va avea loc doar in cazul in care debitorul indeplineste conditiile de acces iar creditorul a optat pentru inrolare in Codul de Bune Practici (toate masurile de ajutorare+ conditiile de acces sunt prevazute in acest document).
(iii) Masurile de ajutorare prevazute de Codul de Bune Practici pot fi aplicate in masura in care imobilul achizitionat prin credit nu depasesete anumite limite valorice, diferentiate in functie de unitatea administrativ-teritoriala in care este localizat respectiv de numarul de locuitori.
Pentru a concluziona, mecanismul iertarii de datorie dublat de predarea bunului este aplicat doar ca ultima solutie, in cazuri bine determinate (aplicand criterii suplimentare celui de «persoana fizica» ) in care necesitatea de interventie este clara si chiar si in eventualitatea indeplinirii tuturor acestor conditii, criteriu decisiv este aderarea creditorului la prevederile Decretului prin acceptarea Codului de Bune Practici (practic este vorba despre acceptarea operatiunii de dare in plata de catre creditor prevazut si de Codul Civil).
24) Nu in ultimul rand, avand in vedere ca proiectul de lege nu exclude aplicarea sa la creditele acordate in cadrul unor programe guvernamentale (ex. Prima Casa), consideram ca e extrem de importanta efectuarea unei analize care sa stabileasca impactul asupra acestora.
In incheiere, va adresam rugamintea de a intelege si aprecia prezentul demers ca fiind unul util nu doar institutiilor de credit ci, mai ales, persoanelor care vor suporta in final consecintele limitarii semnificative a accesului la produse de creditare, daca Proiectul de Lege ar fi adoptat si promulgat.”
