Piața imobiliară intră în 2026 cu un alt echilibru: dobânzi mai mici decât inflația, TVA majorat pentru locuințele noi, legislație mai strictă pentru dezvoltatori și o ofertă redusă de proiecte noi, fresh. În acest context, tot mai mulți cumpărători se mută spre apartamentele “second-hand”, în timp ce băncile intră în competiție agresivă pe dobânzi fixe. Unii analiști nu consideră că avem în față o piață maturizată, în care deciziile sunt mai prudente și mai eficiente, fără căderi importante.
În acest an va fi mai puțin despre euforie și mai mult despre ajustare inteligentă, atât pentru cumpărători, cât și pentru investitori. O analiză OferteBancare.ro arată că presiunile fiscale, contextul post-electoral și schimbările legislative din real-estate redesenează regulile jocului.
Noile modificări legislative conturează o imagine clară pentru 2026 în piața imobiliară și cea de creditare
Potrivit analizei oferită de OferteBancare, Legea Nordis protejează cumpărătorii, dar limitează dezvoltatorii mici și medii, în timp ce cota majorată de TVA dă un avantaj competitiv tranzacțiilor cu imobile “second-hand”. În contextul unei creșteri economice estimate la 1,5–3%, dar și al presiunii generate de noile reglementări fiscale, piața de creditare funcționează ca un tampon: dobânzi mai mici decât inflația, accesibilitate la creditare și opțiuni mai eficiente pentru investiții.
Nu suntem într-o bulă imobiliară
„Nu suntem într-o bulă imobiliară. O piață în care aproximativ 60% dintre achiziții au fost realizate cu bani cash în ultimii ani este o piață de economisire, nu una de speculă bazată pe datorie.”, explică Claudiu Trandafir, economist și fondator OferteBancare.ro).
Dobânzile: competiția se mută pe zona fixă
După vârful de dobânzi din anii anteriori, 2026 aduce un trend de stabilizare ca și cost pe dobândă fixă și scădere pe dobânda variabilă (după IRCC). Băncile intră într-o competiție agresivă pentru refinanțări și clienți noi, cu oferte sub nivelul inflației. Scăderea IRCC de la începutul anului acționează deja ca un „balon de oxigen” pentru clasa medie, iar o posibilă reducere a dobânzii cheie BNR spre final de an ar putea accelera acest proces, condiționată însă de corecția deficitului bugetar.
Oferta nouă din piața imobiliară, la minim istoric
Pe piața imobiliară, principala problemă rămâne oferta. Numărul autorizațiilor de construire, în special în București, este în scădere accentuată, ceea ce generează un deficit de locuințe noi în 2026. În acest context, prețurile rămân reziliente, chiar dacă volumul tranzacțiilor este moderat.
Modificările legislative apărute în urma cazului Nordis cresc siguranța cumpărătorilor, dar restrâng lichiditatea dezvoltatorilor mici și medii. Piața se consolidează în jurul jucătorilor mari, iar livrările de proiecte noi vor rămâne limitate, mai arată analiza. OferteBancare.ro.
Marele câștigător: piața secundară
Datele ANCPI arată că, din 2017 până în prezent, peste 1,6 milioane de locuințe au fost tranzacționate în România, majoritatea fără credit bancar. Acest profil al vânzătorului, fără presiunea ratelor, aduce stabilitate prețurilor pe piața secundară.
Analiza mai arată că noua creștere a cotei de TVA pentru locuințele noi creează un avantaj decisiv pentru apartamentele deținute de persoane fizice, care nu sunt afectate de acest cost suplimentar. Diferența de preț devine suficient de mare încât o bună parte din cererea finanțată prin credit se va orienta către imobile „second-hand”, în special cele construite și finalizate în perioada 2017–2025, dar și locuințe mai vechi, finalizate înainte de 2000, poziționate strategic sau central.
Prețurile imobiliare nu scad pentru că oferta nouă este la minim istoric. Cea mai inteligentă achiziție în 2026
„Prețurile nu scad pentru că oferta nouă este la minim istoric, iar vânzătorii de pe piața secundară nu sunt presați de bănci. În 2026, cea mai inteligentă achiziție pentru un cumpărător cu credit este un apartament recent, din piața secundară, combinat cu o dobândă fixă sub inflație. Aici se întâlnesc prudența, valoarea și accesibilitatea.”, a mai declarat Claudiu Trandafir.
