Programul guvernamental „Prima casă” a avut un aport semnificativ la activitatea de creditare a populației încă de la lansarea acestuia în iulie 2009, este de parere Valentin Lazea, economistul şef al BNR, ce publică o lucrare intitulată „Intermedierea financiară: probleme și posibile soluții”.
Acest studiu, reprezintă strict opinia economistului şi nu este asimilată BNR.
Pe parcursul derulării programului „Prima casă”, ponderea creditului ipotecar în total credit acordat populației s-a dublat (de la 25 la sută în 2009 la 52 la sută în octombrie 2016). Începând cu august 2013, programul a introdus o cerință privind moneda de acordare a creditelor (respectiv în lei). Astfel, programul „Prima casă” a avut un rol semnificativ şi în orientarea fluxului de credite ipotecare către creditarea în monedă națională, este de părere economistul.
Din punct de vedere social, programul „Prima casă”a avut un rol modest. Astfel, analiza caracteristicilor debitorilor după venit arată însă o utilizare limitată a programului de către debitorii cu venituri reduse, similară situației existente în cazul creditelor ipotecare standard.
Marele avantaj: tinerii au acces la credite şi case, platind o rata lunară mai mică decat chiria lunară.
Singurul aspect social pe care acest program îl asigură este un acces mai mare al persoanelor tinere la achiziționarea unei locuințe, ponderea debitorilor cu vârste de până în 35 de ani fiind mai mare în acest caz.
Un alt aspect important al caracterului social al creditării oferite prin acest program este costul relativ scăzut care este asigurat, pe de o parte, prin nivelul redus al ratei dobânzii şi, pe de altă parte, prin exceptarea acestor credite de la cerințele privind nivelul minim al avansului (respectiv al indicatorului credit/garanție, LTV).
Analiza valorii creditelor contractate arată, însă, o creştere a ponderii debitorilor care contractează credite prin acest program la o valoare a indicatorului LTV mult inferioară (şi deci care au capacitatea plății unui avans la credit semnificativ mai mare decât cel minim solicitat de program).
În aceste condiții, programul nu reprezintă decât o formă de transfer a unor sume de bani de la buget către sectorul privat şi nu o formă de creştere a accesabilității persoanelor fizice la obținerea de credite în vederea achiziționării unei locuințe.
Creditele acordate prin acest program reprezintă o pondere importantă a fluxului nou de credite. În prezent, creditele acordate prin programul „Prima casă” totalizează 33 de miliarde lei, echivalent cu 4,5 la sută din PIB, septembrie 2016, pentru anul 2017 volumul de credite nou-acordate, conform plafonului de garanții aprobat, este de 5 miliarde de lei.
Continuarea Programului Prima Casa va genera probleme privind eficiența efortului bugetar sau distorsiuni în mecanismul de piață
Continuarea acestui program, în condițiile în care activitatea pieței creditului s-a reluat (şi chiar se apropie de o evoluție care ar putea pune probleme din punct de vedere al stabilității financiare), ridică probleme privind eficiența efortului bugetar. Mai mult, poate produce distorsiuni în mecanismul de piață, băncile nefiind impulsionate în dezvoltarea de produse de creditare ipotecară cu risc redus în condițiile existenței acestui program care asigură un cost semnificativ mai mic datorită garanției de 50 la sută oferite de către stat.
Riscurile la adresa stabilității financiare, generate de programul „Prima casă”, pe lângă caracterul sistemic al acestuia (în prezent acesta reprezintă o treime din creditarea acordată populației), sunt determinate de contribuția acestuia la creşterea interdependențelor dintre sectorul bancar şi cel de stat şi a celor dintre ciclul de credit şi cel al prețurilor imobiliare (inclusiv la nivel regional), precum şi de creşterea gradului de îndatorare (valoarea mediană a indicatorului pentru aceste credite era de 47 la sută, octombrie 2017).
În plus, asimetria pronunțată a îndatorării (persoanele cu venituri scăzute şi care sunt cel mai probabil şi mai expuse unui şoc de venit în cazul unei evoluții economice adverse au şi gradele cele mai mari de îndatorare) şi senzitivitatea ridicată a gradului de îndatorare la o posibilă modificare viitoare a ratei dobânzii (o creştere cu 2 puncte procentuale a ratei dobânzii determină un avans al gradului de îndatorare cu peste 10 puncte procentuale) contribuie la o creştere a riscului de credit al acestor expuneri.
Rata de neperformanță a acestor credite este una extrem de scăzută, dar în evaluarea riscurilor trebuie să se aibă în vedere că aceste credite nu au parcurs un ciclu complet de credit.
În plus, creditele acordate prin programul „Prima casă” îngreunează procesul de executare silită. Astfel, conform legislației, creditele acordate prin acest program guvernamental sunt garantate cu o ipotecă legală de gradul I, constituită în proporție de 50 la sută în favoarea instituției de credit finanțatoare şi de 50 la sută în favoarea statului român, reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice.
În cazul în care debitorul unui credit acordat prin programul „Prima casă” nu îşi onorează obligațiile de plată, spre deosebire de un credit care nu este acordat prin acest program, banca nu are dreptul să inițieze direct procedurile de executare a garanției ipotecare, trebuind să solicite ANAF derularea procedurii de executare. În plus, programul are potențialul de a genera un risc legal în cazul includerii acestor creanțe în portofoliul afectat garantării unei emisiuni de obligațiuni ipotecare. Astfel, în situația în care instituția de credit emitentă ar întâmpina dificultăți severe de natură să conducă la segregarea portofoliului de creanțe afectat garantării emisiunii de restul patrimoniului emitentului şi la plasarea acestuia sub administrarea unui administrator de portofoliu care trebuie să asigure valorificarea acestuia spre satisfacerea intereselor investitorilor în respectivele obligațiuni, valorificarea creanțelor care nu mai sunt onorate de debitori, prin executarea silită a imobilelor ipotecate, nu este sub controlul administratorului de portofoliu, ci sub controlul ANAF.”
NOTA: Opiniile prezentate în această lucrare aparțin în întregime autorilor şi nu implică sau angajează în vreun fel Banca Națională a României.
