Stiri BancareStiri Bancare
  • Prima pagina
  • Stiri de top
  • Analize
  • Interviuri
  • Opinii
  • Informații financiare
Reading: Dobanda fixa sau variabila la creditul ipotecar?
Share
Notification Show More
Latest News
BRD domină piața serviciilor de custodie: 10 ani în topul Global Finance. Claudiu Cercel: Acest premiu este o validare a eforturilor noastre constante de a oferi servicii de custodie la cele mai înalte standarde
Stiri de top
60.000 de lei în 1990 valorau un apartament. În 1997, doar o tigaie. Cum economisim eficient și ce facem cu banii puși deoparte? Sfatul specialiștilor
Stiri de top
Finanțare-record în real estate-ul sustenabil din România: NEPI Rockcastle atrage 190 mil. euro de la BRD, UniCredit și Garanti BBVA
Stiri de top
Mihail Ion este numit Vicepreședinte Retail în cadrul Raiffeisen Bank România, în locul lui Vladimir Kalinov
Stiri de top
Banca Transilvania anunță finalizarea cu succes a primei sale emisiuni de obligațiuni sustenabile în lei. Suma atrasă: 1,5 miliarde de lei, un record în sistemul bancar local
Stiri de top
Aa
Stiri BancareStiri Bancare
Aa
  • Prima pagina
  • Stiri de top
  • Analize
  • Interviuri
  • Opinii
  • Informații financiare
Follow US
© BankingNews - Toate drepturile rezervate
Stiri Bancare > Blog > Consultanta > Dobanda fixa sau variabila la creditul ipotecar?
Consultanta

Dobanda fixa sau variabila la creditul ipotecar?

Cornel Dinu
Last updated: 28/11/2011 17:58
Cornel Dinu 14 ani ago
Share
SHARE

Piata de credite ipotecare din Romania este dominata de credite acordate in valuta, in principal in Euro sau dolari americani.  Angajarea intr-un credit ipotecar este o decizie importanta in viata oricui, iar in conditiile in care structura de costuri (pretul) acestor credite este adesea neclara, este esential sa se inteleaga de catre cei care doresc sa acceseze astfel de credite la ce anume se angajeaza, pentru a se asigura ca au luat decizia corecta.

In primul rand, ar trebui sa intelegem cum functioneaza cele doua categorii de credite – cele cu dobanda variabila, respectiv cele cu dobanda fixa si cum pot fi comparate intre ele. Dobanda variabila este compusa dintr-un indice (de obicei Euribor sau Euro-Libor) la care se adauga o margine. Dobanda si, ca atare, rata lunara, va varia in concordanta cu variatia indicelui si se va recalcula de obicei,  odata la fiecare 3 sau 6 luni. Indicii pot avea variatii semnificative in timp: Euro-Libor la 3 luni, care in prezent este de 0,98%, a fost de peste 10% la inceputul anilor 1990.

Dobanda fixa este de asemenea, compusa dintr-un indice (de obicei dobanda platita pentru obligatiuni guvernamentale), la care se adauga o margine; insa, diferenta fata de dobanda variabila este ca dobanda fixa nu se modifica deloc pe intreaga perioada a creditului, indiferent de evolutiile sau ceea ce se intampla pe piata.

Considerand aceste diferente, cum putem totusi compara cele doua credite (cele cu dobanda variabila, respectiv cele cu dobanda fixa)? Pietele financiare stabilesc zilnic o rata de conversie intre dobanda  fixa si cea variabila, ceea ce, in termeni financiari, se traduce in asa numita “yield curve” (curba de beneficiu – a se vedea graficul de mai jos).

Curba de beneficiu reflecta ceea ce pietele financiare estimeaza a fi valoarea indicelui unui credit cu dobanda variabila pe termen lung. Aceasta estimare, face posibila tranzactionarea reciproca dintre creditele cu dobanda fixa si creditele cu dobanda variabila, pe piata financiara numita “swap” (“schimb”) de rata de dobanda, estimari similare exista, de asemenea, pentru pietele  valutare (de exemplu, conversia Euro/dolari).

Ilustrativ, graficul de mai sus demonstreaza ca un credit cu durata de 30 de ani si cu o dobanda fixa este mai avantajos cu 3,26 % decat un credit de aceeasi durata, dar cu dobanda variabila; acest lucru inseamna ca pietele financiare estimeaza ca indicele la 3 luni al dobanzii variabile va fi in medie, pe urmatorii 30 de ani, cu 3,26 % mai mare decat nivelul lui actual. Cu alte cuvinte, o dobanda fixa pe 30 de ani, de 9,75% este echivalentul unei dobanzi variabile de 6.49 % (indicele+marja).

Pentru o exemplificare practica, luam in considerare urmatorul caz de credit cu dobanda variabila: la data de 1 Ianuarie 2011, un client ia un credit de 50.000 EUR, pentru o perioada de 30 de ani, cu o dobanda variabila de Euribor la 3 luni (indicele), plus 6% (marginea).  Intrucat in data de 1 Ianuarie 2011 Euribor la 3 luni a fost de 1%, clientul a luat un credit cu o dobanda variabila de 7% (1% Euribor + 6% margine). Clientul va plati o rata lunara de 330€ pana la data de 1 Aprilie 2011.

Pentru urmatoarele trei rate lunare (Mai-Iunie), clientul va plati o dobanda stabilita pe baza indicelui Euribor la 3 luni din data de 1 Mai 2011, si asa mai departe, in fiecare trimestru, pana la termenul final al creditului. Evolutiile istorice sunt de natura sa ne arate cat de mult pot fluctua indicii de-a lungul timpului si ca o consecinta, magnitudinea riscului pe care o comporta fluctuatia ratei lunare a creditului. Spre exemplu, in cazul de mai sus, daca Euribor creste la 5%, dobanda va creste la 11%, iar rata lunara la 475€; iar daca se repeta situatia de la inceputul anilor 1990 (Euro-Libor a fost mai mare de 10%), rata lunara ar creste chiar pana la 695€…

In cazul unui credit cu dobanda fixa, luam ca exemplu un credit oferit de catre Verida Credit, intrucat  aceasta este singura institutie financiara din Romania care acorda credite cu dobanda fixa: Verida Credit acorda credite, cu termen pana la 30 de ani, cu dobanda fixa in dolari (USD); indicele corespunzator din componenta dobanzii  fixe ar fi indicele la 30 de ani pentru obligatiunile guvernamentale ale S.U.A. , actualmente de 4,2%.  Sa presupunem acum, luand ca studiu acelasi caz concret ca in exemplul anterior  referitor la dobanda variabila, clientul are o dobanda de 8,7% (adica indicele de 4,2% plus margine de 4,5%). Pentru un credit de 68.000$ (echivalentul creditului de 50.000€ la cursul actual de schimb valutar), clientul va plati o dobanda fixa pe toata durata creditului de 8,7%. Rata lunara va fi de 535$ (adica 390€ la cursul actual de schimb valutar), indiferent de ce se va intampla in urmatorii 30 de ani.

Potrivit pietei financiare “swap”  dobanda oferita de Verida Credit la creditul ipotecar dolari , fixa pe 30 de ani, reprezinta  echivalentul unui credit ipotecar in Euro cu o dobanda variabila de 5.7%  (Euribor la 3 luni + 4.6% margine), clientul platind o rata lunara de 290 Euro.

In concluzie, este absolut necesar ca la momentul solicitarii unui credit ipotecar sa se faca o analiza foarte atenta a diverselor optiuni oferite de piata. Nu doar pentru ca un credit ipotecar nu se ia de foarte multe ori de-a lungul unei vieti, ci si pentru ca, odata luat, este un angajament asumat in general pentru urmatorii 20-30 de ani.  Riscul acestui angajament trebuie evaluat pentru intreaga perioada a creditului; luarea in considerare doar a cifrelor valabile pentru urmatoarele trei luni, nu este, in acest caz, relevanta. In special, indicii dobanzilor variabile trebuie analizati cu multa prudenta: care este nivelul actual al indicelui? cat de mult poate sa scada? care a fost nivelul maxim in trecut? care ar fi impactul asupra ratei lunare in cazul in care indicele va reveni la acel nivel maxim?

Sunt poate multe intrebari, dar scopul fiind dobandirea “casei de vis”, cu siguranta merita efortul de a gasi raspunsurile  relevante. Mai multe detalii privind pasii  pentru obtinerea unui credit  ipotecar puteti gasi si in ghidul nostru Creditul Pas cu Pas, pe care va invitam sa-l accesati aici.

Georges Brua
Director Executiv Verida Credit

You Might Also Like

De câți bani am nevoie pentru a accesa un credit ipotecar?

Leonardo Badea, Prim-viceguvernator BNR: Intermedierea financiară – între realitate și potențial

Creditul Noua Casă nu e mai e ce-a fost: dobânda variabilă anulează toate avantajele. Un român achită o rată lunară mai mare cu 500 de lei față de un credit ipotecar standard. Diferența e și mai mare dacă alegi un credit verde

Cele 5 decizii care te ajută să reduci costul total al unui credit ipotecar cu cel puțin 30%. Ghidul complet despre tot ceea ce trebuie să știi pentru a plăti mai puțin pe termen lung la împrumutul pentru locuință

Topul celor mai bune credite ipotecare cu dobândă fixă pe 5 ani: BCR are cea mai atractivă ofertă, iar podiumul este completat de ING România și Banca Transilvania

TAGGED: credit ipotecar, dobanda fixa, dobanda variabila
Cornel Dinu 14/02/2011
Share this Article
Facebook Whatsapp Whatsapp LinkedIn Email Copy Link Print
By Cornel Dinu
Follow:
Project Manager & Editor al publicaţiei online www.BankingNews.ro. Are o experienţă vastă, de peste 20 de ani, în domeniul mass-media. A ocupat, de-a lungul timpului, rolul de editor şi/sau funcţii de conducere în cadrul redacţiilor unor ziare şi reviste, precum "Cronica Română", "România Liberă", "Curierul Naţional", "Independent", "Agenda Construcţiilor" etc. Se simte bine în mediul virtual, unde a dezvoltat numeroase proiecte, fiind fondator sau co-fondator al www.ghiseulbancar.ro, www.banisiafaceri.ro, www.bankingjobs.ro şi www.cafeneauabancara.ro.
Previous Article Cornel Dinu: Stefan de la Raiffeisen si Robert de la Transilvania
Next Article Carmen Retegan: Obiectivul Verida este 3% din piata creditelor ipotecare

– Publicitate –

Ad image
Ad image
Ad image

Alte articole

De câți bani am nevoie pentru a accesa un credit ipotecar?

o lună ago

Leonardo Badea, Prim-viceguvernator BNR: Intermedierea financiară – între realitate și potențial

3 luni ago

Creditul Noua Casă nu e mai e ce-a fost: dobânda variabilă anulează toate avantajele. Un român achită o rată lunară mai mare cu 500 de lei față de un credit ipotecar standard. Diferența e și mai mare dacă alegi un credit verde

4 luni ago

Cele 5 decizii care te ajută să reduci costul total al unui credit ipotecar cu cel puțin 30%. Ghidul complet despre tot ceea ce trebuie să știi pentru a plăti mai puțin pe termen lung la împrumutul pentru locuință

5 luni ago

Primul proiect online de jurnalism financiar-bancar din România.

Ne găsiți și pe

© BankingNews - Toate drepturile rezervate

  • Despre BankingNews
  • Contact
  • Publicitate
Folosim cookies pentru a va oferi o experienta cat mai placuta pe site-ul bankingnews.ro. Mai multe detalii despre politica noastra referitoare la protectia datelor cu caracter personal puteti vedea aici: GDPR - Politica de Confidentialitate Setari CookieAccepta
Privacy & Cookies Policy

Privacy Overview

This website uses cookies to improve your experience while you navigate through the website. Out of these cookies, the cookies that are categorized as necessary are stored on your browser as they are essential for the working of basic functionalities of the website. We also use third-party cookies that help us analyze and understand how you use this website. These cookies will be stored in your browser only with your consent. You also have the option to opt-out of these cookies. But opting out of some of these cookies may have an effect on your browsing experience.
Necessary
Întotdeauna activate
Necessary cookies are absolutely essential for the website to function properly. This category only includes cookies that ensures basic functionalities and security features of the website. These cookies do not store any personal information.
Non-necessary
Any cookies that may not be particularly necessary for the website to function and is used specifically to collect user personal data via analytics, ads, other embedded contents are termed as non-necessary cookies. It is mandatory to procure user consent prior to running these cookies on your website.
SALVEAZĂ ȘI ACCEPTĂ

Removed from reading list

Undo
Welcome Back!

Sign in to your account

Lost your password?