Creditarea imobiliară este fără îndoială cel mai concentrat segment al activitații bancare din România, în condițiile în care cele mai mari șapte bănci dețin aproape 95% din finanțările pentru locuințe acordate populației, iar primii trei competitori controlează mai mult de jumătate (54,2%) din această piață.
Cu toate acestea, o analiză a evoluției creditării ipotecare din ultimii doi ani indică modificări relevante în clasamentul băncilor, care reflectă atât o competiție aprigă între principalii jucători, cât și faptul că nicio poziție din top nu mai poate fi garantată pe termen mediu. Astfel, consolidările din sistem, ritmurile diferite de creștere și strategiile comerciale distincte au redesenat harta pieței, aducând schimbări importante în ierarhia finanțărilor pentru locuințe.
Banca Transilvania, cea mai mare bancă din România, se instalează și pe fotoliul de lider pe piața de credite ipotecare
Nișa împrumuturilor pentru locuințe era singurul segment de piață unde poziția Băncii Transilvania de cea mai mare bancă din România nu era reflectată. La momentul ultimei analize realizate de BankingNews, în toamna anului 2023, BCR ocupa primul loc, cu un avans de aproximativ 3 miliarde de lei față de Banca Transilvania. Lucrurile s-au schimbat însă radical pentru că datele actuale indică o schimbare radicală de ierarhie.
Cu un sold al creditelor ipotecare de 24,9 miliarde de lei, Banca Transilvania s-a instalat ferm pe prima poziție în clasamentul finanțărilor pentru locuințe, deschizând în fața BCR un ecart de peste 5 miliarde de lei, semn al unei repoziționări solide la vârful pieței.
Dar cum a fost posibil? Practic, evoluția din ultimii ani explică această ascensiune. Analiza soldului de credite ipotecare arată că Banca Transilvania a înregistrat un ritm susținut de creștere, atât înainte, cât și după 2023. La finalul anului 2020, portofoliul ipotecar al băncii se situa la 13,3 miliarde de lei, pentru ca în toamna lui 2023 să ajungă la 16,9 miliarde de lei. În mai puțin de doi ani, soldul a urcat la 24,9 miliarde de lei, consolidând poziția de lider.
Această evoluție a fost susținută nu doar de creșterea organică, ci și de integrarea portofoliului de credite ipotecare al OTP Bank, instituție preluată de Banca Transilvania în februarie 2024, tranzacție care a accelerat semnificativ expansiunea băncii pe segmentul finanțărilor pentru locuințe.
BRD amenință serios poziția BCR, în timp de UniCredit Bank poate visa la un loc pe podium după ce a integrat portofoliul Alpha Bank
Datele extrase de publicația BankingNews din rapoartele financiare ale băncilor relevă faptul că podiumul topului băncilor după soldul de credite ipotecare este completat de BCR și BRD – Groupe Société Générale. Cum diferența dintre cele două instituții financiare este de numai 0,7 miliarde de lei, putem înțelege de ce competiția pe această piață a devenit mai acerbă decât oricând.
Dacă BCR a reușit să-și mențină cam același sold de împrumuturi pentru locuințe în ultimii ani, BRD a avut un parcurs pronunțat ascendent: 13,1 miliarde de lei în 2020, 14,6 miliarde de lei în 2023 și 18,5 miliarde de lei în septembrie 2025. Ritmul de creștere, oglindit de cele 4 miliarde de lei din ultimii doi ani, face din BRD o amenințare reală pentru BCR, care poate pierde și a doua poziție a clasamentului dacă nu turează motoarele.
O altă evoluție notabilă în perioada analizată este ascensiunea UniCredit Bank, care a ajuns la un sold al creditelor ipotecare de 16,7 miliarde de lei (iunie 2025), apropiindu-se de vizibil de podiumul topului. Creșterea este explicată în mare măsură de integrarea portofoliului Alpha Bank, evaluat la aproximativ 7,5 miliarde de lei, dar și de avansul organic al creditării.
Pentru comparație, UniCredit Bank raporta, în 2023, un sold al creditelor ipotecare de 6,8 miliarde de lei, nivel care a urcat la 9,2 miliarde de lei în raportarea aferentă primului semestru din 2025, înainte de includerea integrală a portofoliului Alpha Bank. Cu actualul volum, UniCredit Bank își consolidează poziția a patra în clasament și începe să exercite presiune asupra podiumului.
În ansamblu, aceste evoluții confirmă faptul că, deși piața creditelor ipotecare este extrem de concentrată, ierarhiile din vârful clasamentului nu sunt complet înghețate, iar deciziile strategice și consolidările pot genera schimbări relevante într-un interval relativ scurt.
Piața creditelor ipotecare s-a dublat în ultimii 10 ani, înregistrând creșteri anuale impresionante, cu o singură excepție: 2023
Piața creditelor ipotecare din România a cunoscut o expansiune accelerată în ultimii zece ani, soldul total al împrumuturilor pentru locuințe dublându-se în intervalul 2015–2025. Potrivit datelor publicate de Banca Națională a României, la finalul lunii septembrie 2025, soldul total al creditelor ipotecare acordate populației a ajuns la 115,5 miliarde de lei.
Din acest volum, 109,5 miliarde de lei se regăsesc în bilanțurile celor mai mari șapte bănci din sistem, echivalentul a aproape 95% din întreaga piață, ceea ce confirmă gradul ridicat de concentrare analizat anterior.
Analiza realizată de BankingNews pe baza statisticilor BNR arată că, în perioada 2015–2025, piața creditelor ipotecare a înregistrat creșteri anuale consistente, cu un vârf în 2021, când soldul total s-a majorat cu 11,5 miliarde de lei, cel mai mare avans anual din istoria acestui segment. Ritmul de creștere s-a temperat însă în 2022, când portofoliul ipotecar a avansat cu 5,5 miliarde de lei, sub impactul creșterii inflației și al dobânzilor.
Anul 2023 a reprezentat o excepție în acest parcurs ascendent. Soldul creditelor ipotecare a înregistrat un ușor recul, de la 106,2 miliarde de lei la 105,7 miliarde de lei, în contextul suprapunerii mai multor factori negativi: efectele crizei sanitare, războiul din Ucraina, inflația ridicată și majorarea abruptă a dobânzilor. Practic, valoarea creditelor ipotecare noi accesate de populație nu a reușit să depășească nivelul rambursărilor aferente finanțărilor existente.
Datele BNR indică însă că scăderea din 2023 a fost una punctuală, nu o schimbare structurală de trend. În 2024 și 2025, creditarea ipotecară și-a reluat traiectoria de creștere, soldul total urcând la 110,2 miliarde de lei, respectiv 115,5 miliarde de lei, pe fondul unei cereri în revenire și al unei relative stabilizări a condițiilor de finanțare.
